나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82519 [1] 경기도 파주시 법원읍 가야리 27 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82519 [1] 경기도 파주시 법원읍 가야리 27 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매14계 2024타경82519 | 소재지: 경기도 파주시 법원읍 가야리 27 | 감정가: 5,629,839,120원 | 최저가: 1,931,035,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경82519 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 법원읍 가야리 27입니다.

본 물건의 용도는 노유자시설(요양원 등)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매입니다.

감정가는 5,629,839,120원으로 책정되었습니다. 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 서OOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 12,885.00$\text{m}^2$ (약 3,897.91평)이며, 건물 면적은 4,525.38$\text{m}^2$ (약 1,368.86평)입니다.

건물 제시외 면적은 205.95$\text{m}^2$ (약 62.30평)로, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 토지 지분율은 1288500, 건물 지분율은 452538입니다.

1.3. 특이 및 주의사항

본건은 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 목록 1, 2 토지가 농지일 가능성이 높아 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수적이라는 점입니다.

매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금은 몰수되니 철저한 확인이 필요합니다.

제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄹ)은 모두 일괄 매각에 포함됩니다.

건물 중 제1동(근린생활시설)은 내부 화재로 추정되는 흔적이 있으며 현재 방치된 상태로, 낙찰 후 상당한 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 가야리 소재 "법원여자중학교" 북동측에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

파주시 법원읍 가야리는 포도 재배 등 농업 활동이 활발한 비교적 한적한 지역 특성을 가지고 있으며, 군 사격장 이주단지 조성 등 군사 시설의 영향을 받은 지역적 배경도 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통의 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 (제한사항 포함)

본건 토지의 대부분은 자연녹지지역으로, 개발 행위에 제한이 따르는 지역입니다.

특히, 모든 필지가 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임) 및 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 군부대와의 협의가 필요하며 고도 제한 등의 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

기호1 토지는 상대보호구역(학교 환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 교육시설과의 거리상 추가 규제를 받을 수 있습니다.

일부 필지(기호4, 8)는 도로구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 채권자에 의한 부동산임의경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 상태입니다.

중복병합사건 및 중복사건으로 진행되어 권리 관계의 복잡성을 나타낼 수 있으나, 매각의 본질적인 구조는 임의경매이므로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸합니다. (정확한 권리 분석은 등기부등본 확인 필수)

3.2. 권리 관계 특성

제시된 정보만으로는 상세한 권리 분석(임차인 관계 등)은 미상입니다.

다만, 건물 중 제2동이 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 점으로 미루어 주거 임차인이나 상가 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

정확한 명도 리스크 파악을 위해 임차인 현황 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

주변 환경은 농경지 및 임야가 주를 이루는 외곽 지역으로, 상권 활성화가 이루어진 지역은 아닙니다.

인근에 학교(법원여자중학교) 및 근린생활시설이 일부 소재하고 있으며, 법원읍 소재지 인근에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 약국 등)이 일부 형성되어 있을 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 명확한 정보는 없으나, 토지이용계획상 군사시설 제한구역이 광범위하게 지정되어 있어, 군사 시설의 영향권에 있는 점을 인지해야 합니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건의 주 용도는 노유자시설(요양원 등)입니다.

- 제1동 (일반철골조) : 공부상 근린생활시설이나, 내부 화재 흔적으로 추정되는 상태로 방치되어 있어 즉시 사용이 불가능하며 상당한 수리가 필요합니다.

- 제2동 (철근콘크리트조) : 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 주요 리스크

1) **농지취득자격증명 (농취증) 리스크:** 목록 1, 2 토지에 대한 농취증 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 농지법상 취득 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다.

2) **화재 및 시설 복구 비용:** 제1동 건물의 화재 추정 방치 상태로 인해 건물의 잔존 가치 및 복구에 소요될 비용을 감안해야 합니다.

3) **용도 변경 및 군사 규제:** 자연녹지지역 및 광범위한 군사 보호구역 지정으로 인해 향후 다른 용도로의 개발 및 용도 변경에 큰 제약이 따릅니다.

4) **명도 리스크:** 현재 건물 중 일부가 단독주택 등으로 이용 중이므로, 임차인 또는 점유자에 대한 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 리스크를 고려해야 합니다.

5.2. 농지취득자격증명 (농취증) 유의점

토지 중 일부 필지가 농지에 해당하여 농취증을 요구하는 것으로 보입니다. 이는 농업인 자격이 없는 일반 낙찰자에게는 큰 진입장벽이 될 수 있습니다.

매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관할 법원읍 행정복지센터 농지 담당 부서에 농지 전용 허가 가능성 및 취득 자격 요건을 문의해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 노유자시설(요양원 등)로 이용되던 대형 부지 및 건물 일괄 매각 물건입니다.

총 3,897.91평에 달하는 넓은 토지와 1,368.86평의 대형 건물을 감정가 56억 원대에 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, 위치의 외곽성, 자연녹지지역의 개발 제약, 군사 규제, 그리고 핵심 리스크인 농취증 문제와 제1동 건물의 화재 피해로 인한 복구 비용 발생 가능성을 모두 감안해야 합니다.

**단순 시세차익보다는 기존 용도(노유자시설/요양원 등)를 살리거나, 군사 시설 관련 규제를 극복하고 새로운 개발을 진행할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.**

6.2. 투자 포인트

1) **대형 부지 및 시설 확보:** 대형 노유자시설 부지 및 건물을 확보하여 기존 용도로 재활용하거나, 관련 시설(요양원, 실버타운, 연수원 등)로 리모델링하여 운영할 경우 높은 사업 확장성을 기대할 수 있습니다.

2) **경매 특성 활용:** 다소 까다로운 농취증 및 시설 리스크로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

3) **높은 토지 면적:** 토지 면적(3,897.91평)이 압도적으로 넓어, 시설 운영에 필요한 외부 공간 확보(주차, 정원, 휴게 공간)에 유리합니다.

4) **토지/건물 일괄 매각:** 권리 관계의 단순화 측면에서 유리하며, 제시외 건물까지 모두 포함되어 경계 분쟁의 소지가 적습니다.

법원 정보

고양지원 경매14계