나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82687 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 풍산역(경의중앙선 및 서해선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호(지하복층)로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398번지에 위치한 스타팰리스 103동 1층 102호 다세대주택입니다. 총 87세대가 거주하는 10개동 규모의 스타팰리스 단지 내에 있으며, 2019년 10월 28일에 사용승인되었습니다. 토지면적은 79.36㎡(약 23.99평)이며, 건물면적(전용면적)은 70.32㎡(약 21.27평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 434,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 및 서해선이 지나는 풍산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 주식회사 에이치비캐피탈의 가압류입니다.

* 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 429,000,000원, 차임 0원으로 파악됩니다. 전입일자는 2021년 6월 4일, 확정일자는 2021년 5월 24일입니다.

* 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(2026년 6월 11일자)를 제출하였습니다. 이에 따라 본건 인수 시 부담해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 풍동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 풍산역을 중심으로 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변의 다양한 주택 형태가 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요는 일정 수준 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근 용이하며, 도보 거리에 버스정류장이 있고 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 인근에 위치하여 교통 여건이 양호합니다.

* 교육

"풍동고등학교"가 서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경

주변은 주거 지역과 소규모 상업 및 업무 시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 명확성: HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 관련 문제는 정리된 것으로 보이나, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종적인 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: HUG 외 다른 임차인이 존재할 가능성 및 이에 따른 명도 문제는 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 교통 접근성이 우수합니다. HUG와 관련된 임차인 권리 문제가 조건 변경 확약서 제출로 인해 인수 부담이 0원으로 정리된 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 실제 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 풍산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* HUG 관련 리스크 완화: 임차 보증금 관련 문제가 인수 부담 0원으로 정리되어 명도 및 인수 관련 리스크 감소.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 주택들이 200,000,000원에서 247,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 건물면적 70.32㎡(약 21.27평)이며, 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 최근 매매 사례

* 엘하우스 (2017년식, 57.67㎡): 200,000,000원 (2026년 7월 14일)

* 힐스타운 (2016년식, 63.95㎡): 243,000,000원 (2026년 7월 8일)

* 요진와이하우스 (2013년식, 39.95㎡): 247,000,000원 (2026년 7월 1일)

본건의 건물면적 70.32㎡와 준공 연도(2019년)를 고려할 때, 주변 시세 범위(약 200,000,000원 ~ 247,000,000원)를 적용하면 240,000,000원에서 280,000,000원 사이의 시세 형성이 가능합니다.

감정가는 434,000,000원으로 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 권리 분석상 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 임차보증금은 없습니다.

따라서, 본 건의 합리적인 입찰가는 주변 시세 범위를 하회하는 수준에서, 경쟁률 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.