나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83208 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 OOO OOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루리얼티 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "고양꽃전시관" 동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 마두역, 정발산역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 중 제1층 제1-1143호로서

외벽: 복합판넬마감 등
내벽: 시멘트모르타르위 페인팅, 인테리어마감 등임.

이용상태

근린생활시설(맛있는 제육볶음)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 스프링클러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 "업무시설, 판매시설, 근생시설, 운동시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 50m, 서측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

보증금 10,000,000원, 임대료 900,000원으로 구두조사되나 정확한 임대관계는 별도확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경83208 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층 1-1134호

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물면적: 43.88㎡ (약 13.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 582,000,000원

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 상업용 부동산입니다.

* 위치 및 주위환경

"고양꽃전시관" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 방송국 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 마두역과 정발산역(지하철 3호선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로접근성

본 물건은 남측 약 50m, 서측 약 40m, 북측 약 20m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획

해당 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로 등 넓은 도로에 인접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 비교적 명확하며, 낙찰 후 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 6월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권최고액 480,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항이 없습니다.

* 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 별도의 권리 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1,000만원은 법원 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 배당 순위 및 금액은 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약

전체 등기부채권 총액은 530,000,000원이며, 본 경매는 고양동부새마을금고의 신청으로 진행되고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

일산 방송컴플렉스 내에 위치한 본 물건은 복합 상업 지구의 중심에 자리하고 있습니다.

* 상권 특성

주변에 다양한 오피스텔, 상업시설, 공공기관이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 본 물건은 현재 "맛있는 제육볶음"이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 입지 강점

업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 방송국 등 다양한 용도가 복합된 대형 건물 내부에 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 경쟁 환경

상업지구 특성상 유사 업종의 경쟁 업체가 다수 존재할 수 있으므로, 향후 운영 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 마트, 은행, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 및 접근성

지하철 3호선 마두역, 정발산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

* 주변 시설

고양꽃전시관이 인접해 있으며, 상업 및 업무 지구로서의 기능이 강한 지역입니다. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 다음과 같은 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

* 명도 관련

현 임차인은 대항력이 없으나, 원활한 명도 진행을 위해 협의가 필요할 수 있습니다. 명도 지연 시 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

* 상권 및 운영 관련

경기 변동이나 상권 내 경쟁 심화로 인한 공실 발생 위험이 존재합니다. 현재 운영 중인 업종의 지속성 및 향후 업종 변경 시 발생할 수 있는 추가 투자 비용을 고려해야 합니다.

* 건물 관리

대형 복합 건물 내 구분소유된 상가로서, 건물 관리 주체 및 공동 이용 시설 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 규제가 존재하나, 중심상업지역임을 감안할 때 실질적인 개발 제한은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 탁월한 교통망과 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 상권 입지를 자랑합니다. 일산 방송컴플렉스라는 대형 복합건물 내부에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 권리 분석 상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 임차인과의 명도 문제 및 상권 내 경쟁 심화 가능성은 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 일산 중심상업지구 내에 위치하며, 지하철 3호선 역세권(마두역, 정발산역) 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 복합 상가의 가치: 일산 방송컴플렉스라는 인지도 높은 건물 내 위치하여 다양한 업종과의 시너지 및 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 안전한 권리 관계: 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 전혀 없어 안전하고 깔끔한 투자가 가능합니다.

* 현재 영업 중인 점포: 현재 '맛있는 제육볶음' 식당으로 영업 중이며, 인수 후 바로 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 582,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 최근 낙찰가율, 권리 관계, 명도 예상 비용, 건물 상태, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통해 직접 물건을 확인하고, 관련 전문가와 상담하거나 추가적인 시장 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.