나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83208 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1134호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83208 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1134호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경83208
- 주소: 경기도 고양시 일산동구 백마로 195, 1층1-1134호 (장항동,일산방송컴플렉스방송관련시설)
- 감정가: 582,000,000원
- 최저가: 199,626,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
고양지원 경매14계 2024타경83208 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 백마로 195, 1층1-1134호 (장항동,일산방송컴플렉스방송관련시설) | 감정가: 582,000,000원 | 최저가: 199,626,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보 분석
사건번호: 고양지원 2024타경83208 (1)
소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1134호
용도: 근린생활시설 (현황: 맛있는 제육볶음 식당)
감정가: 582,000,000원
토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)
건물면적: 43.88㎡ (약 13.27평)
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 고OOOOOOOO
특이 및 주의사항: 구두 조사된 임대차 관계(보증금 10,000,000원 / 월세 900,000원)가 있으므로 정확한 임대차 관계는 별도 확인 필요.
1.2. 물건 개요 및 입지 조건
물건 개요
본 건은 철근콘크리트구조 지하 4층, 지상 15층 건물 중 1층에 위치한 근린생활시설로, 현재 '맛있는 제육볶음' 식당으로 이용 중입니다. 건물의 구조 및 설비는 위생/급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있어 상가 운영에 적합합니다.
입지 조건 (Location Conditions)
최고의 입지:
본 건이 위치한 장항동 일산방송컴플렉스방송관련시설은 '고양꽃전시관' 동측 인근에 자리하며, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 중심상업지대에 해당합니다. 대형 상업시설 및 업무시설이 혼재하는 일산의 주요 상권 중심축 중 하나입니다.
교통 환경:
차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 수도권 전철 3호선 마두역과 정발산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 남측으로 폭 약 50m, 서측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 20m 내외의 광로/대로/중로 등 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.
토지 이용 계획:
중심상업지역, 지구단위계획구역으로 상업활동에 최적화된 용도지역입니다.
1.3. 권리 분석 (Rights Analysis)
경매 구분:
부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.
소유자 및 채무자:
소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 권리관계가 비교적 단순한 편입니다.
매각 대상:
토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 될만한 요소는 없습니다.
임차인 현황:
구두 조사된 임차인이 존재할 가능성이 높습니다 (보증금 1천만 원, 월세 90만 원). 이는 매각 이후 낙찰자가 인수할 수도 있는 권리이므로, 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 임차인의 진정한 권리(대항력 여부, 확정일자/배당요구 등)를 면밀히 분석하고 임차보증금 전액 배당 여부를 확인하는 것이 필수입니다.
제시외 건물 및 토지 지분:
제시외 면적이 0.00㎡로, 낙찰자가 추가적인 법정 지상권이나 철거 등의 리스크를 안을 가능성이 낮습니다.
1.4. 상권 분석 (Commercial Analysis)
상권 특성:
본 건이 위치한 건물은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 밀집된 대형 상업용 복합 건물입니다. 주변은 '고양꽃전시관', 호수공원 등과 인접하며 오피스와 상업시설 이용객의 유동인구가 혼재하는 주 7일 상권의 특징을 가집니다.
현재 이용 상태:
현재 근린생활시설(상가)은 '맛있는 제육볶음' 식당으로 이용 중이며, 이는 안정적인 수익 창출이 가능한 업종으로 판단됩니다. 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.
주변 시설:
주변에는 각종 상업시설과 업무시설이 밀집해 있으며, 주거지역과도 가까워 배후 수요가 풍부합니다. 주변에서 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전형적인 도심 상업지구의 환경을 갖추고 있습니다.
1.5. 생활 정보 (Living Information)
생활 편의 시설:
일산동구 장항동은 일산신도시의 핵심 상업 및 문화 중심지 중 한 곳으로, 주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 문화시설 등 다양한 생활 편의 시설이 고르게 분포되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.
미래 가치:
일산 장항지구 개발 및 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선(킨텍스역) 개통 호재는 이 지역 전체의 상업적 가치와 유동인구를 더욱 증대시킬 잠재력을 가지고 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)
임대차 관계:
가장 중요한 리스크는 임대차 관계입니다. 구두 조사된 임대차 정보만으로 투자 결정을 내릴 수 없으며, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 그 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 철저한 임차인 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필요합니다.
공실 리스크:
상권은 활발하지만, 복합 상가 내의 수많은 경쟁 점포들 사이에서 공실 없이 안정적인 수익을 창출하기 위한 차별화된 업종 선정 또는 임차인 관리가 중요합니다.
1.7. 종합 의견 (Overall Opinion)
본 건은 일산의 핵심 상업 지역인 장항동에 위치한 1층 상가로, 높은 가시성과 우수한 접근성을 가지고 있습니다. 지하철 3호선 역세권과 주요 도로에 접해 있어 입지 조건은 최상급으로 평가됩니다. 중심상업지역 내의 면적 43.88㎡(약 13.27평) 규모의 1층 상가는 희소성이 있으며, 현재 식당으로 운영되어 현장 수요가 확인됩니다. 다만, 구두 조사된 임대차 관계에 대한 철저한 권리 분석과 명확한 임차인 명도 계획 수립이 안정적인 투자의 전제 조건이 됩니다.
1.8. 투자 포인트 (Investment Points)
최고의 입지: 마두역/정발산역 근접 및 대로변 접합으로 유동인구 확보가 용이한 1층 상가입니다.
안정적인 용도: 근린생활시설로 현황상 식당 운영 중이며, 임대 수익 확보에 유리한 업종이 자리 잡고 있습니다.
개발 호재: 장항지구 개발 및 GTX-A 노선 개통 예정 등 지역 상권 활성화에 기여할 장기적인 개발 호재를 품고 있습니다.
감정가 기준 수익률: 조사된 임대료(월 90만 원)를 기준으로 단순 계산 시, 감정가 대비 연 수익률은 약 1.85% 수준이지만, 낙찰가를 낮출 경우 수익률 상승 여력이 충분합니다. 핵심은 철저한 임대차 관계 분석을 통한 리스크 관리와 합리적인 낙찰가 산정입니다.
법원 정보
고양지원 경매14계