나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84331 [1] 경기도 파주시 야당동 466-85 스타펠리스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2017.09.01.)
외벽 : 치장석 마감 등,
창호 : 플라스틱새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당 등)으로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.27.자 대항력 포기 확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경84331 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 466-85 스타펠리스 2층202호

용도: 다세대주택

건물면적: 60.11㎡ (약 18.18평)

토지면적: 64.77㎡ (약 19.6평)

감정가: 224,000,000원

사용승인일: 2017.09.01.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(준주거zone), 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(을1, 접수일자 2023.10.30)임.

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-26, 대항력 있음.

보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 현황 및 금액에 대한 추가 확인이 필요함.

* 오명학: 보증금 214,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-21, 확정일자 2019-10-10, 배당신고일자 2023-10-30, 대항력 없음. (1차 보증금 감액분 5,000,000원)

* 주택도시보증공사: 보증금 214,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-21, 확정일자 2019-10-10, 배당신고일자 2024-11-01, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 25,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-08-26, 확정일자 2024-11-21, 배당신고일자 2024-11-27, 대항력 있음.

최 임차인의 보증금 25,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 유무를 감안하여 인수 가능성을 염두에 두고 추가 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수되는 임차보증금 합계: 0원

명시된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 낙찰자가 직접 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인(최 )의 존재로 인해 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 권장됨.

3.4. 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.01.27.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출하여, HUG 관련 부담은 경감될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 근린생활시설 및 상가들이 산재해 있어 배후 수요가 있는 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 운정초등학교가 소재하며, 주변으로 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성함.

5.2. 건물 및 설비

건물은 철근콘크리트조 평슬라브 지붕 4층 건물 내 2층에 위치함.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인의 보증금 0원과 최 임차인의 보증금 25,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력 유무를 감안하여 추가적인 확인 및 잠재적 인수 가능성을 염두에 두어야 함. 특히 박 임차인의 0원 보증금 현황은 추가적인 확인이 필수적임.

6.2. 현장 조사 제약

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사 등을 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황과 차이가 있을 수 있음.

6.3. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용은 제한됨. (주거용으로는 영향 미미)

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 심각한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮은 것으로 판단되나, 최종 입찰 전 현장 확인 권장.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 운정초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 입지 자체는 양호한 편입니다. 최근 유사 단지의 매매 사례를 고려할 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(최 )의 존재와 박 임차인의 특이한 보증금 현황은 잠재적 리스크 요소이므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 권리 포기 확약으로 인해 HUG 관련 채권 부담은 줄어들 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 인근 유사 단지의 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 염두에 두고, 명확한 시세 파악 및 전략적 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 주거지로서의 기본적인 인프라가 잘 갖추어진 지역임.

9. 예상 입찰가

최근 인근 단지(태종에비뉴)의 매매가는 2026년 7월 기준 65.1㎡ 기준 28,500만원으로 파악됩니다. 본건 건물의 면적(60.11㎡)과 유사한 면적 대비 단가를 적용하면, 본건의 시세는 약 263,000,000원 수준으로 추정됩니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(최 )의 존재로 인해 관련 법률 검토 및 현장 확인은 필수적입니다.

이러한 점을 고려하여, 감정가(224,000,000원)와 추정 시세(263,000,000원)를 종합적으로 판단할 때, 210,000,000원부터 225,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리관계의 확실한 확인, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.