나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7945 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 6층667호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "자유초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 미성숙 상가지대로서 인근에 학교, 공원, 공장, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 건물중 제6층 제667호로서,
외벽 : 석재마감
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

기호 가는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을 갖추었으며, 중앙집중공급 방식에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 23미터, 남서측으로 로폭 약 21미터, 북동측으로 로폭 약 12 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경7945 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 6층667호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평) / 토지지분: 7.0425㎡

* 건물면적: 18.02㎡ (약 5.45평) / 건물지분: 18.025㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주변환경: 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "자유초등학교" 서측 인근에 위치. 주위는 미성숙 상가지대로서 학교, 공장, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통임.

* 토지: 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중. 북서측 약 23미터, 남서측 약 21미터, 북동측 약 12미터 폭의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 중로1류, 중로3류. 가축사육제한구역, 지방산업단지 구역에 해당.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-11-21)

* 말소예정 권리: 위 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (을3 근저당, 갑3 임의경매 등)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 소재한 지역은 미성숙 상가지대로, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공장 등이 혼재되어 있음.

* 주변에 지방산업단지가 포함되어 있어 배후 수요 가능성도 있으나, 전반적인 상권의 성숙도는 높지 않은 것으로 판단됨.

* 접근성이 양호한 도로망을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 건축물: 2019년 사용승인된 뚱발 트랜스포머420 오피스텔 건물 중 6층 667호.

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 철근콘크리트 외벽 석재 마감, 하이샷시 창호.

* 내부: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재.

* 설비: 위생, 급배수, 화재탐지/방재, 승강기 설비 갖춤. 중앙집중 개별난방 방식.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 재매각, 공동담보 등의 특수물건으로, 일반 물건보다 추가적인 조사 및 주의가 요구될 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 보증금 인수 사항은 없음)

* 최근 매매 사례 중 5,000만원의 거래가 있어 시세 변동성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 건물 준공연도(2019년) 대비 감정가 및 최근 시세가 보합세 또는 하락세일 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 문산읍에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속함.

* 교통 및 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변에 상업시설 및 공장 등이 혼재된 지역임.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 유동화, 재매각, 공동담보 등 특수물건이라는 점에서 추가적인 리스크 요소를 고려해야 함.

* 최근 매매 사례 중 유의미한 저가 거래가 있어 시세 파악에 신중을 기할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2019년 준공) 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨.

* 주변 지방산업단지 등의 잠재적 배후 수요 고려 가능.

* 권리관계가 명확하여 일반적인 경매 절차 진행에 큰 무리는 없을 것으로 보임.

* 최저매각가격 대비 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2024년 2월: 18.025㎡, 6층, 80,000,000원

* 2026년 1월: 19.848㎡, 3층, 81,000,000원

* 2026년 6월: 18.025㎡, 3층, 50,000,000원 (주의 요망)

* 건물의 면적, 연식, 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 80,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 판단됩니다. 다만, 2026년 6월의 5,000만원 거래는 특수한 사정(급매, 하자 등)이 있었을 가능성이 높으므로, 이를 일반 시세로 반영하기는 어렵습니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적으로 접근 시: 최저매각가격(미확인, 감정가 78,000,000원 수준으로 가정 시)을 확인한 후, 78,000,000원 ~ 82,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 적극적으로 접근 시: 시세와 투자 가치를 종합적으로 고려하여 85,000,000원까지 상향 조정 가능하나, 특수 물건(재매각, 유동화 등)임을 감안하여 신중해야 합니다.

* 주의사항: 본 물건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다. (최저매각가격 미확인 시 78,000,000원의 20% = 15,600,000원을 준비할 수 있으나, 실제 최저매각가격 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.