나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82137 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-30 갤러리하우스 206동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2016.03.02.)

외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

건축물현황도상 위치와 실제 위치가 불일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나, 등기사항전부증명서에 주택임차권이 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건은 건축물현황도와 출입문표시상 위치가 불일치함(동일 면적으로 좌우대칭을 이룸). 매각대상은 출입문표시 201호임.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 권미선)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경82137 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-30 갤러리하우스 206동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 79.17㎡ (약 23.95평)

건물면적 (전용면적): 75.52㎡ (약 22.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일: 2016.03.02

건축물 총 층수: 4층 중 2층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 인근 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2024.10.08. 접수, 갑12)입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(예: 갑8, 갑11, 갑12, 갑13)은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각 후 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.06.09

* 확정일자: 2021.05.21

* 배당신고일자: 2023.07.19

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력을 포기하였으며, 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.10.02

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요하나, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 주변 시설: "상지석2리 마을회관" 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 혐오시설 관련: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역의 특성상, 해당 시설들의 운영 상태에 따라 소음, 냄새 등의 환경적 영향이 발생할 가능성은 존재하므로, 현장 방문 시 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육/의료: 본건 소재지의 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위치 불일치: 건축물 현황도상의 위치와 실제 출입문 표시 위치가 불일치(동일 면적, 좌우 대칭)하는 점은 현장 확인 시 반드시 명확히 파악해야 할 사항입니다. 본건 매각 대상은 출입문 표시 201호입니다.

* 지역 특성: 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역의 특성상, 주변 환경에 따른 소음, 냄새 등 생활 불편 가능성이 잠재할 수 있습니다.

* 건축 연한: 2016년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 수선에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 갤러리하우스 내 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 권리분석 결과, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 매우 낮은 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 건축물 현황도와 실제 위치의 불일치, 그리고 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역적 특성은 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 할 주요 사항입니다. 감정평가액 225,000,000원 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정평가액이 현 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 410만원에서 530만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적 75.52㎡를 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 310,000,000원에서 403,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정평가액 225,000,000원은 현재 파악되는 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정평가액을 상회하는 수준에서, 시장 시세를 고려하여 약 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 제시합니다. 본 입찰가는 현장 답사 결과 및 개인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

* 입찰가 산정 시, 권리관계상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.