나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83154 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1329 밀레니엄리젠시 15층1511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "백석중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통이용 편의도는 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 15층 건내 제15층 제1511호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 하이새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔(침실2, 사무실, 주방, 다용도실, 화장실2, 현관 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 35미터, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와
접하며, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경83154 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1329 밀레니엄리젠시 15층 1511호

용도: 오피스텔

건물총층수: 15층 (본건 15층)

건축년도: 2002년

1.3. 면적 및 가격

감정가: 414,000,000원

토지면적/지분: 17.32㎡ (약 5.24평)

건물면적/지분: 104.80㎡ (약 31.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "백석중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 보아 대중교통 이용 편의도는 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

남서측으로 노폭 약 35미터, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 보행자도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역입니다.

주요 용도지역: 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다.

과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 04월 07일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부요약상, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정미영

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 12월 09일

확정일자: 2020년 12월 11일

대항력: 있음.

배당신고일자: 2024년 11월 26일

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 분석되었습니다. 이는 대항력 있는 임차인임에도 불구하고, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받거나, 매수인에게 보증금 인수 의무가 없는 것으로 판단됨을 의미합니다.

4. 상권분석

주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 상권 이용이 용이합니다.

밀레니엄리젠시는 복합 건물로, 오피스텔 외 근린생활시설, 운동시설 등이 함께 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

백석동 지역은 일산신도시 내에서도 교통이 편리하고 상업시설이 밀집된 지역으로, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

주변에 대형마트(코스트코, 홈플러스) 및 쇼핑몰(벨라시타, 롯데아울렛) 등이 있어 유동인구가 풍부하며 상권 활성화에 긍정적입니다.

5. 생활정보

건물명: 밀레니엄리젠시

준공년월: 2002년 11월

건물 규모: 지하 3층, 지상 15층, 총 310세대 (본건 15층 1511호)

주변 시설:

* 교육시설: 백석중학교 남동측 인근 위치하며, 백신초등학교, 백석중학교 등이 우수한 학군으로 평가받고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 3호선 백석역 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 코스트코, 홈플러스, 벨라시타, 롯데아울렛 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인:

임차인 정미영 씨는 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되어 매수인에게 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상됩니다. 이는 긍정적이나, 배당 절차 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 재매각:

본건은 재매각 사건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰(매각되지 못함)되었음을 의미합니다. 높은 입찰가, 예상치 못한 권리관계, 또는 기타 사유로 인해 매각이 이루어지지 않았을 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 백석동에 위치한 고양환경에너지시설(쓰레기 소각장)은 2030년 내구연한 종료를 앞두고 있으며, 신규 소각장 건립 관련 논의가 진행 중입니다. 현재 시점에서는 본건 오피스텔과는 직접적인 영향은 적은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동의 핵심 입지에 위치한 밀레니엄리젠시 오피스텔로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 재매각 사건이라는 점은 이전 경매의 높은 희망가 또는 예상치 못한 문제가 있었음을 시사하므로, 본건의 현재 시세와 법원 감정가, 그리고 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: 백석동 중심상업지역에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 임차인 인수 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 추가적인 금전적 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 재매각을 통한 시세차익 기대: 재매각 물건은 이전 경매 시보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익을 노릴 수 있습니다.

* 다목적 이용 가능: 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 등의 복합 용도로 활용되고 있어, 임대 또는 실거주 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 414,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(104.80㎡, 약 31.70평)에 대한 시장 시세는 평당 약 960만원 ~ 1100만원 수준으로 추정됩니다.

이를 환산 시, 약 30,500만원 ~ 347,000,000원의 시세 범위를 보입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원인 점, 재매각으로 인해 가격 조정 가능성이 있는 점 등을 고려할 때, 시장 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

총 310세대의 오피스텔로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

종합적으로 판단 시, 본건의 적정 입찰가는 350,000,000원 내외로 예상됩니다.

매수신청 보증금 (입찰가의 20%)은 70,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.