나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2501 [1] 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2024.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 소재 지하철4호선 "회현역" 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 주거시설, 사무실 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철(4호선 회현역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상30층 건물 내 제1층 제110호로서
(사용승인일 : 2010.01.11.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : -.

이용상태

공부상 판매시설로 기재되어 있으며, 현장 조사시 인접호수인 109호와 일단으로 상호명 "더코어필라테스"로 이용중인것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 사다리형 토지로 현황 공동주택 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1)은 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 퇴계로, 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 퇴계로12길, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 퇴계로10길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2023-11-23) , 방화지구 , 방화지구(도시관리계획(방화지구) 폐지입안[입안일:2014.05.16. 실효예정일:2016.05.16]) , 공공공지(공개공지)(저촉) , 도로(2016-04-14)(저촉) , 도로(접합) , 지하도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2501 (1)

소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 1층 110호

용도: 공동주택(아파트) / 판매시설 (공부상)

감정가: 700,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구대서신용협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.65㎡ (약 0.80평)

건물면적 (전용면적): 46.06㎡ (약 13.93평)

토지지분: 2.65㎡ (약 0.80평)

건물지분: 46.06㎡ (약 13.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물명: 리더스뷰남산

동수: 2개동

세대수: 233세대

최고층: 30층 / 최저층: 7층 (지하 7층, 지상 30층)

사용승인일: 2010년 1월 11일

주요용도 (건축물대장): 공동주택(아파트), 판매시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 소재 지하철 4호선 "회현역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설, 사무실 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 4호선 회현역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

북측으로 노폭 약 40미터의 퇴계로, 동측으로 노폭 약 20미터, 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 공공공지(저촉), 도로(접합, 저촉), 지하도로(저촉) 등으로 이용 중이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 8월 14일 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을5 근저당, 갑9 가압류, 갑12 가압류, 갑13 임의경매, 갑14 가압류)

3.3. 인수되는 권리 (별도등기)

등기부등본상 토지 을구 1번 (1),(2),(3)에 구분지상권설정등기가 존재하나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기'로 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용 및 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 하

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 3월 20일

* 확정일자: 2023년 3월 20일

* 배당신고일자: 2024년 6월 19일

* 대항력: 없음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 진행 시 협조 여부 등을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본건은 지하철 4호선 회현역 역세권의 핵심 상업 및 업무지구에 위치하고 있습니다. 현재 공부상 용도는 판매시설로 되어 있으나, 현장 조사 결과 인접 호실(109호)과 합쳐 "더코어필라테스"라는 상호로 영업 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 해당 공간의 상업적 가치를 보여줍니다.

4.2. 건물 내 상업시설

리더스뷰남산은 고급 주상복합으로, 1층에 상업시설이 배치되어 있어 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

회현역 및 남대문시장, 명동 등 서울의 주요 상업 및 관광 중심지와 인접하여 문화, 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내 부대시설

건물 내에는 관리사무소, 커뮤니티 공간, 지하주차장, 에스컬레이터, 승강기, 전기차 충전기 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (구분지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 토지 을구 1번의 구분지상권 설정 등기는 잠재적 리스크 요인입니다. 이 권리가 낙찰자에게 어떤 형태로든 부담을 줄 수 있는지, 또는 추후 말소될 수 있는지에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 합필 이용 상태

본건 110호가 인접 호실 109호와 합쳐져 영업 중인 상태입니다. 이는 향후 분리 사용 시 문제 발생 가능성, 또는 합필 상태에서의 거래 및 명도 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 저촉사항

토지이용계획 상 공공공지, 도로, 지하도로 등과 저촉되는 부분이 있어 향후 건물 증축, 개축, 신축 등 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중구 회현동1가라는 최상급 입지에 위치하며, 회현역 초역세권이라는 교통의 편리성을 갖추고 있습니다. 현재 상업시설로 활발히 이용 중이라는 점은 긍정적이나, '매각으로 소멸되지 않는 별도등기(구분지상권)'와 '합필 이용 상태'라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 토지이용계획 상 저촉사항 존재로 인해 향후 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 도심, 회현역 초역세권의 탁월한 입지.

* 남산 및 명동 등 주요 상권과의 접근성 우수.

* 현재 성업 중인 상업시설로서의 즉시 임대수익 기대 가능성.

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 700,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(115.04㎡ 약 34.8평, 176.26㎡ 약 53.3평)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(46.06㎡ 약 13.93평)의 예상 시세는 평당 약 4,500만원 ~ 4,700만원 수준으로, 총 630,000,000원 ~ 653,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 별도등기(구분지상권)'라는 중대한 법적 리스크를 안고 있어, 이에 대한 충분한 할인율을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 추정되는 시장 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 650,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(700,000,000원) 대비 약 92.8% 수준이며, 시장 추정가의 상단에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.