나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2501 [1] 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 1층110호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2501 [1] 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 1층110호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경2501
- 주소: 서울특별시 중구 퇴계로 72, 1층110호 (회현동1가,리더스뷰남산)
- 감정가: 700,000,000원
- 최저가: 358,400,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
서울중앙지방법원 경매12계 2024타경2501 | 소재지: 서울특별시 중구 퇴계로 72, 1층110호 (회현동1가,리더스뷰남산) | 감정가: 700,000,000원 | 최저가: 358,400,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서: 서울중앙지방법원 2024타경2501 (1)
1.1. 물건 개요 및 평가액
사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2501 (1)
소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 1층110호
용도: 근린생활시설 (공부상 판매시설)
경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 대OOOOOOOOO)
감정가: 700,000,000원
매각대상: 토지/건물일괄매각
면적 정보
- 건물 전용면적: 46.06㎡ (약 13.93평)
- 토지 지분면적: 2.65㎡ (약 0.80평)
특이사항
- 인접 호수인 109호와 일단으로 상호명 "더코어필라테스"로 이용 중인 것으로 조사됨. (현황 용도와 공부상 용도(판매시설) 확인 필요)
- 임대차 관계는 미상(임대미상)이므로, 명도 과정에서 권리관계 및 임차인 유무에 대한 정밀 확인이 필요함.
1.2. 입지조건 분석 (최고의 입지)
위치 및 환경
- 본건은 지하철 4호선 "회현역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설, 사무실 등이 혼재하는 서울 도심의 핵심 상권임.
- SK리더스뷰남산 주상복합 건물 내 상가로서, 건물 자체에 30층 높이의 아파트가 있어 풍부한 자체 배후 주거 수요를 확보하고 있음.
교통 상황
- 지하철 4호선 회현역이 인근에 위치하며, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 노선버스 정류장이 인접하여 제반 대중교통 상황이 매우 양호함.
- 퇴계로(노폭 약 40m 내외)와 접하고 있어 도심 내 접근성 및 가시성이 매우 뛰어남.
토지 이용 계획
- 일반상업지역 및 방화지구에 속하며, 과밀억제권역 및 역사도심(4대문안)으로 지정되어 개발의 제한은 있으나 입지적인 희소성과 가치는 높음.
1.3. 상권분석 및 이용 현황
상권 특징
- 서울의 주요 랜드마크인 명동 상권과 남대문 시장 상권의 중심 지역에 위치하며, 신세계백화점, 롯데백화점 본점 등 대형 백화점 및 오피스 밀집 지역이 인접하여 유동인구가 매우 풍부함.
- 본 건물은 주상복합의 저층 상가로서, 지하 1층~지상 2층은 상업시설(미용/뷰티, 전문식당, 패션, 근린생활용품, 금융, 오피스, 메디컬 등)로 구성되어 있어 다양한 업종이 활성화될 수 있는 복합 상권임.
이용 현황
- 현재 공부상 용도(판매시설)와 달리 "더코어필라테스"라는 상호로 인접 호수(109호)와 통합되어 필라테스 시설(서비스업종)로 이용 중인 것으로 조사됨. 이는 최근 소비 트렌드에 맞는 업종으로, 현행대로 운영 시 인테리어 및 시설의 인수 가능성도 고려해 볼 수 있음.
1.4. 생활정보 및 주변 환경
생활 편의 시설
- 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 명동, 남대문 시장 등 쇼핑 및 상업 시설을 근거리에서 이용할 수 있어 생활 편의성이 극대화되어 있음.
- 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 등 각종 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.
주변 환경
- 남산 자락에 위치하여 도심 속에서 자연환경을 접할 수 있으며, 서울 도심의 주요 주상복합타운을 형성하고 있어 고급 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역임.
혐오시설 여부
- 서울 도심의 핵심 상업 지역에 위치하며, 일반적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 인근에 존재하지 않는 것으로 판단됨.
1.5. 권리분석 및 잠재적 리스크
권리분석 (등기부)
- 본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자(대OOOOOOOOO)의 근저당권 등에 의한 경매로 추정됨.
- 매각 시 소유권 이전 및 기타 등기부상의 권리(근저당, 압류 등)는 말소되어 낙찰자에게 깨끗한 등기부(소멸주의)가 제공될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 함.
잠재적 리스크
- 임대차 관계 미상: '임대미상'으로 조사되어, 낙찰 후 실제 임차인이 있을 경우 그 임차인의 권리(대항력, 보증금 등)를 정확히 확인하고 명도해야 하는 리스크가 존재함. 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우 보증금을 인수해야 할 수도 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 자료 확인이 필수적임.
- 인접 호수(109호)와의 통합 이용: 현재 109호와 함께 이용 중이므로, 낙찰 후 해당 시설을 계속 운영하거나 새로운 임차인을 받을 경우 109호와의 경계, 출입구, 공용 공간 등에 대한 분할 또는 통합 사용 합의가 필요할 수 있음.
- 공부상 용도(판매시설)와 현황 용도(필라테스, 근린생활시설)의 불일치에 따른 문제는 없으나, 현황 이용 중인 임차인을 상대로 명도 시 시간이 소요될 수 있음.
1.6. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견
- 본 물건은 서울 중구 회현동1가라는 최고의 입지에 위치하며, 지하철역과 바로 연결되는 초역세권 주상복합 건물 내 1층 상가로서 입지 및 가시성이 매우 우수함.
- 감정가가 7억 원으로 책정되었으며, 서울 도심의 핵심 상권임을 고려할 때 충분한 투자 가치가 있다고 판단됨.
- 다만, 임대차 관계가 미상이고 인접 호수와 통합하여 사용 중인 특이사항을 고려하여, 명도 및 현황 파악에 대한 철저한 준비가 필요함.
투자 포인트
1. **초역세권 및 핵심 상권**: 지하철 4호선 회현역 인접, 명동/남대문 시장/대형 백화점 등이 어우러진 서울 도심의 최상급 상업 입지.
2. **안정적인 배후 수요**: SK리더스뷰남산 주상복합 아파트 233세대 등의 상주 인구와 인근 오피스 밀집 지역의 유동 인구를 동시에 흡수 가능.
3. **다용도 활용 가능성**: 현재 서비스 시설(필라테스)로 이용 중이며, 근린생활시설 또는 판매시설 등 다양한 업종으로 활용 가능. (단, 109호와의 분리/통합 활용 방안 검토 필요)
4. **권리 위험성 관리**: '임대미상'에 따른 미확인 임차인 리스크만 면밀히 분석하고 해결한다면, 입찰 가격에 따라 높은 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 물건임.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매12계