나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경112118 [1] 서울특별시 관악구 신림동 467-7 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경112118 [1] 서울특별시 관악구 신림동 467-7 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경112118 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 467-7 | 감정가: 2,418,925,800원 | 최저가: 1,238,489,000원 | 용도: 다중주택

1. 경매 물건 보고서: 서울특별시 관악구 신림동 다중주택 (2024타경112118)

2. 물건 기본 정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경112118 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 467-7

용도: 다중주택

감정가: 2,418,925,800원 (이십사억 일천팔백구십이만 오천팔백원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 금OOOOOOO

주의사항: 일괄매각 (위반건축물 포함 평가), 임대관계 미상

2.2. 면적 정보

토지면적: 177.20제곱미터 (약 53.61평)

건물면적: 344.42제곱미터 (약 104.20평)

제시외/위반 건축물 면적: 옥탑 29.00제곱미터 (약 8.77평) - 위반건축물 포함 평가

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역에 속합니다.

교통상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 2호선 및 신림선 "신림역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 무난한 편으로 평가됩니다. 신림역 역세권의 배후 주거지로서 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

3.2. 토지 이용 및 제한

토지는 사각형의 형태이며 주거용 건부지(극히 일부 막다른 도로)로 이용 중입니다.

남측으로 포장도로, 서측으로 막다른 도로가 개설되어 있습니다.

주요 토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 용적률 및 건폐율 상의 제한은 있으나 주거 개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

4. 건물 현황 및 특이사항

4.1. 건물 개요 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로, 2018년 12월 21일에 사용 승인된 비교적 신축급 다중주택입니다.

외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 급배수설비, 위생설비, 도시가스, 난방설비, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

현재 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 내부 구조 및 이용 현황은 현장 재확인이 필요합니다.

4.2. 주요 특이사항 및 부합물

**위반건축물 포함 평가:** 일반건축물대장상 등재된 위반건축물(옥탑 29㎡ 조립식패널조 단독주택)이 감정가에 포함되어 평가되었습니다. 이는 향후 낙찰자가 원상회복 의무 및 이행강제금 부과 등의 행정적 리스크를 승계할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청(관악구청)에 재확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재의 임대차 현황은 조사되지 않았으므로, 입찰 시 임차인 현황 및 보증금 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

5. 권리 분석 및 주의사항

5.1. 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 김OO로 확인됩니다.

채권자는 금OOOOOOO이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계가 미상이므로, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현장 조사와 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

**위반건축물 리스크:** 옥탑에 조립식패널조 단독주택(29㎡)이 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금의 부과와 원상복구 명령의 대상이 되므로, 이에 대한 비용 및 행정 조치 가능성을 보수적으로 예측하고 입찰에 참여해야 합니다.

**임대차 리스크:** 임대관계가 미상인 다중주택의 특성상 실제 임차인 수, 보증금 총액, 대항력 유무에 따라 명도 난이도와 추가 인수금이 발생할 수 있습니다. 철저한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

**일괄매각:** 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 개별적인 매각은 불가능합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 신림역 역세권에 근접하며, 주변에 서울남부초등학교 등 교육시설과 주택, 근린생활시설이 혼재된 생활밀착형 입지입니다. 신림역 상권을 이용하기 편리하며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 양호한 편입니다.

6.2. 종합 의견

본 건은 신림역 역세권에 위치한 2018년식 비교적 신축 다중주택으로, 토지면적 대비 건물면적이 큰 편이어서 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 옥탑 위반건축물에 대한 행정적 리스크(이행강제금 및 원상복구)와 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다.

6.3. 투자 포인트

**우수한 입지:** 지하철 2호선 및 신림선 신림역 근거리의 역세권 주거지로, 임차 수요가 풍부하여 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

**신축급 건물:** 2018년 사용 승인된 건물로, 대규모 수리 비용 부담이 적고 임차인 선호도가 높습니다.

**안정적 현금흐름:** 다중주택 용도로 임대수익형 부동산을 찾는 투자자에게 적합하며, 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

**경쟁 우위:** 위반건축물 리스크로 인해 입찰 경쟁률이 다소 낮아질 가능성이 있어, 리스크를 감안한 보수적 입찰가 산정 시 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계