나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119713 [1] 서울특별시 강남구 세곡동 산2 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119713 [1] 서울특별시 강남구 세곡동 산2 임야 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경119713 | 소재지: 서울특별시 강남구 세곡동 산2 | 감정가: 983,111,000원 | 최저가: 503,352,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119713 (1)

용도: 임야 (산림)

소재지: 서울특별시 강남구 세곡동 산2

감정가: 983,111,000원

토지면적: 2,281.00㎡ (약 690.00평)

매각대상: 기타 (공유지분 매각이 아닌 토지 전체 매각으로 추정되나, 지분율이 228100으로 표기된 점은 추가 확인 필요. 단, 공유물분할을 위한 경매이므로 공유자 전원 지분 매각일 가능성 높음.)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 입지 조건 (Location)

본 물건은 서울특별시 강남구 세곡동에 위치한 임야로, 강남의 희소성 있는 자연 녹지 지역에 속합니다.

인근에 세곡동, 내곡동 등 신흥 주거지가 형성되어 있어 강남 주거 생활권과 인접해 있습니다.

다만, 임야의 특성상 개발제한구역, 도시자연공원구역, 자연녹지지역 등 강력한 토지이용규제를 받고 있을 가능성이 높아 실제 이용에 제약이 많을 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 위치 및 주위환경, 교통상황 등의 상세 정보는 PDF 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보 (Commercial & Living Environment)

상권 분석: 본 물건이 임야이므로 직접적인 상권 형성은 불가능합니다. 다만, 인근 세곡동 및 내곡동 지구 내의 아파트 단지 상권과 생활 편의시설을 간접적으로 이용할 수 있습니다.

생활 정보: 강남구라는 행정구역상의 이점과 인근 대형 공공주택지구의 생활 인프라를 공유할 수 있으나, 본 토지 자체는 개발이 제한된 산림 지역입니다.

혐오시설: 지번 특성상 공공시설, 군부대 관련 시설, 폐기물 처리시설 등은 확인되지 않았으나, 산자락에 위치한 임야의 경우 송전탑, 가스관, 군사시설보호구역 등 규제나 혐오 요소가 잠재적으로 존재할 수 있습니다. 토지이용계획 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 권리 분석 (Legal Analysis)

본 물건은 ‘공유물분할을위한경매’ 사건입니다. 이는 공유자 중 1인이 공유 관계를 해소하기 위해 제기한 경매로, 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 채권액과 무관하게 진행되며, 낙찰자는 온전한 소유권을 취득합니다.

특이사항으로 ‘분묘기지권’이 존재합니다. 이는 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습상의 지상권입니다.

분묘기지권이 성립하면, 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이장(移葬)을 요구하기 매우 어렵거나 많은 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

분묘기지권: 가장 큰 리스크입니다. 경매 신청 전에 이미 성립된 분묘기지권은 낙찰 후에도 존속하며, 분묘의 관리자(분묘기지권자)와 협의를 통해 이장비를 지급하고 해결해야 하는 부담이 있습니다.

토지이용제한: 개발제한구역 및 도시자연공원구역 등 중첩 규제로 인해 개발 행위 자체가 거의 불가능할 수 있습니다. 토지 투자 목적이 장기적인 보상 또는 공익사업 수용을 염두에 둔 것이 아니라면 유의해야 합니다.

진입로 및 도로 상태: 임야의 특성상 맹지(도로가 없는 땅)이거나 사도(개인 도로)를 이용해야 할 가능성이 높습니다. 감정평가서상 인접 도로상태를 확인해야 합니다.

공부와의 차이: 임야대장상 면적과 실제 면적의 차이, 제시목록 외의 물건 유무 등도 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트 (Investment Points)

최고의 입지: 서울특별시 강남구에 소재한다는 지리적 희소성과 상징성은 큰 장점입니다.

장기적 관점: 개발이 제한된 임야는 당장의 활용은 어렵지만, 장기적으로 도시계획의 변경 또는 공익사업 편입 시 높은 보상가를 기대할 수 있습니다.

가격 메리트: 현재 감정가 대비 최저가(입찰가)가 대폭 하락한 상태라면 (현재 49% 유찰된 것으로 검색됨), 리스크를 감안한 충분한 안전마진 확보가 가능할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 (Summary)

본 물건은 서울 강남구 세곡동의 임야라는 최상급 입지조건을 갖추고 있으나, ‘개발제한구역 등의 강력한 규제’와 ‘분묘기지권’이라는 중대한 권리상, 사실상의 리스크를 동시에 내포하고 있습니다.

투자에 성공하기 위해서는 다음과 같은 철저한 준비가 필요합니다.

1. 분묘기지권자의 정확한 파악 및 이장 협의 가능성/비용의 사전 시뮬레이션

2. 관할 구청을 통한 토지이용계획 및 행위제한에 대한 상세 확인

3. 향후 개발 가능성 또는 공익사업 편입 가능성 등에 대한 장기적인 분석

개발 가능성은 희박하므로, 장기적인 보상이나 규제 완화에 베팅하는 소액/장기 투자 전략이 적합해 보입니다. 리스크를 충분히 감안하여 감정가 대비 매우 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계