나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101184 [1] 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신대방역(지하철 2호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 전철역(신대방역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)(후면 별첨 ""내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 2필 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 북측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(신사로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1, 2) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101184 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 385,000,000원

* 토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

* 토지지분: 19.58㎡ (약 5.92평)

* 건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보

* 건물명: 한차임빌

* 준공일: 2021-11-29 (최신 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 3층

* 전유면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 대지권면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-01-15 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (주택임차권은 말소 예정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 신대방역(지하철 2호선)에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린주택 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있으며, 이 도로는 북측의 간선도로(신사로)와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리관계:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025-01-15)입니다. 이보다 선순위 권리 없이, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 양춘근

* 보증금: 375,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-06

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 전유호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-08

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석: 본 임차인은 전입일자(2024-10-08)가 말소기준권리(2025-01-15)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 그러나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금액이나 계약 조건에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 특이사항

* 대항력있는 임차인(전유호) 존재.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 관련 내용 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 비교 대상 물건:

* 같은 단지(한차임빌) 또는 인근 유사 면적(약 29-30㎡)의 다세대주택 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 6일에 29.56㎡ 면적의 '드림하우스'가 320,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적(29.85㎡)과 유사한 규모입니다.

* 2026년 7월 6일에 거래된 30.92㎡ 면적의 '제일빌라'는 185,000,000원에 거래되었으나, 건축년도가 1991년으로 본건(2021년 준공)보다 오래되었습니다.

* 2026년 7월 3일에 거래된 45.37㎡ 면적의 '어반팰리스'는 390,000,000원에 거래되었으며, 이는 본건보다 면적이 큰 사례입니다.

* 본건의 감정가(385,000,000원)는 최근 유사 면적 거래 사례(320,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 지역 특성: 일반주택, 공동주택, 근린주택이 밀집된 주거지역으로, 신대방역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활: 주변 주거 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 건축물 시설:

* 기본 설비: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재경보장치, 개별 난방 시설이 구비되어 있습니다.

* 주차: 지상 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 환경:

* 주거 지역으로 조용한 환경을 제공합니다.

* 서울특별시 관악구 신림동 534-8번지 및 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(전유호): 전유호 임차인은 2024년 10월 8일 전입하여 대항력이 있으며, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 시 해당 임차인과의 관계에서 추가적인 법적, 금전적 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 실제 정산 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, 해당 내용에 대한 정확한 이해와 검토가 필요합니다. 이는 계약 이행 또는 매수인에게 부담이 되는 조건과 관련될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지 기호(1, 2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어, 향후 건축 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 동작교육청에 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 최신 도시형생활주택으로, 신대방역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 최근 거래된 유사 면적의 물건 시세는 약 3억 2천만원 수준으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 전유호가 보증금 0원으로 등재되어 있어, 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 신축급 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 역세권: 지하철 2호선 신대방역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주택가가 밀집된 지역으로 주거 가치가 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분 포함하여 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(29.56㎡)의 매매가가 320,000,000원으로 확인됩니다.

* 본 건의 감정가는 385,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성을 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 고려하여, 대항력 있는 임차인과의 잠재적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하면, 보수적인 입찰가로 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 해당 임차인과의 관계 및 HUG 관련 조건에 대한 법률 전문가의 검토를 거친 후 최종 금액을 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.