나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101184 [1] 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101184 [1] 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경101184 | 소재지: 서울특별시 관악구 조원로17길 20, 3층303호 (신림동,한차임빌) | 감정가: 385,000,000원 | 최저가: 197,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (서울중앙지방법원 2025타경101184 (1))

1.1. 물건 개요

사건번호 서울중앙지방법원 2025타경101184 (1)

소재지 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 3층303호

용도 다세대주택 (도시형생활주택 단지형)

감정가 385,000,000원

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

소유자/채무자 김OO

채권자 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적 (전용) 29.85㎡ (약 9.03평)

건물구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제3층

이용상태 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중

주요 설비 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설 등

2. 입지조건

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울 지하철 2호선 '신대방역' 남서측 인근에 위치하는 역세권 소형 주택입니다.

주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등이 혼재된 제3종일반주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

신대방역까지 도보로 접근 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 서측 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성도 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 법적 상태

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 법정지상권 성립 여부 등 복잡한 권리 위험이 낮은 편입니다.

경매구분은 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다.

3.2. 점유 및 임차인 분석

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 점유자가 누구인지(소유자 또는 임차인), 임차인이 존재할 경우 그 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수가 확인되지 않았음을 의미합니다.

따라서 입찰자는 매각물건명세서와 현장 조사를 통해 임차인의 권리관계를 철저히 확인하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 발생할 수 있는 인수 금액 및 명도(인도) 계획을 사전에 수립해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본 건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 일반적인 근린생활시설(편의점, 마트, 식당 등)의 접근성이 용이하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

전용면적 29.85㎡의 소형 평형으로, 인근 신대방역 및 구로디지털단지 방면의 직장인 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현저한 기피 시설이나 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

주거지역 내의 다세대주택으로, 일반적인 도심 주거 환경에 해당하며, 제반 주위환경은 무난한 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

앞서 언급된 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 문제입니다.

특히 전입세대 열람 결과 등을 통해 임차인이 확인될 경우, 그 권리분석에 따라 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이나 명도 기간이 길어질 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 주차 및 소음 리스크

지상 주차시설이 있으나, 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

또한, 철근콘크리트 구조이나 다세대주택의 특성상 층간 소음 등에 대한 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본 건은 서울 2호선 신대방역 인근 역세권에 위치하며, 주거 선호도가 높은 제3종일반주거지역의 소형 주택입니다.

토지/건물 일괄매각으로 권리 관계는 비교적 명료하나, 임차인 현황 확인이 필수입니다.

감정가가 3억 8천 5백만원으로 책정되어 있으며, 소형 주택 투자로서 안정적인 임대수익 창출을 기대할 수 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 서울 주요 노선인 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 소형 임대 수요: 전용면적 약 9평대의 소형 평형은 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합하여, 높은 임대 회전율과 수익률 확보가 유리합니다.

3. 양호한 토지 이용: 제3종일반주거지역에 해당하여 토지의 잠재적 가치와 이용 효율성이 높습니다.

7. 입찰 전략

1. 임차인 리스크 관리: 입찰 전 반드시 명확한 임차인의 현황을 파악하고, 대항력 및 보증금 유무에 따른 최악의 시나리오를 가정한 입찰가 산정이 필요합니다.

2. 주변 시세 조사: 인근 유사 물건(도시형생활주택, 다세대)의 실거래가 및 전월세 시세를 면밀히 분석하여, 명도 비용 및 기대 수익률을 고려한 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

(최종) (보고서 끝)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계