나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101399 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에‘신대방역(지하철 2호선)’이 소재하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제6층 제603호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.

설비내역

급배수/위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(난곡로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<신림동 1568-5>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),

<신림동 1568-6>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건 기본사항

2줄 띄우기

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101399 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2줄 띄우기

1.2. 물건 현황

2줄 띄우기

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 603호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제6층 제603호

* 건물 사용승인일: 2021-12-13

2줄 띄우기

1.3. 감정가 및 면적

2줄 띄우기

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

* 토지지분: 4.7189㎡ (약 1.43평)

* 건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

* 건물지분: 19.97㎡ (약 6.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2줄 띄우기

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 위치 및 주위환경

2줄 띄우기

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2줄 띄우기

2.2. 교통상황

2줄 띄우기

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 광대로(난곡로)와 접하고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리(지하철 2호선) 신대방역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2줄 띄우기

2.3. 토지 현황

2줄 띄우기

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

2줄 띄우기

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 권리 현황

2줄 띄우기

* 본건은 서울중앙지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경101399)으로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2025년 01월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)입니다.

* 등기부채권 총액은 285,000,000원입니다.

2줄 띄우기

3.2. 임차인 분석

2줄 띄우기

* 현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(이혜지)로, 보증금 285,000,000원, 차임 0원입니다.

* 해당 임차인의 전입일자는 2022년 03월 29일, 확정일자는 2022년 03월 15일입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구 3번으로 주택임차권(이혜지, 285,000,000원)이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 특히, 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026년 06월 19일자 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서, 이 임차인과 관련된 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

2줄 띄우기

3.3. 인수/소멸 권리

2줄 띄우기

* 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 말소기준권리(갑4: 주택도시보증공사 강제경매)보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 임차인의 보증금(285,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않으며, 관련 권리(을3: 주택임차권)는 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 공란으로, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2줄 띄우기

4. 상권분석

2줄 띄우기

4.1. 주변 상업시설

2줄 띄우기

* 본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

2줄 띄우기

4.2. 지역 특성

2줄 띄우기

* 신림동은 주거지로서의 기능과 함께 업무 및 상업 활동이 이루어지는 복합 지역입니다.

* 인근의 교통망을 바탕으로 배후 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

2줄 띄우기

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 편의시설

2줄 띄우기

* 인근에 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 신림고등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

2줄 띄우기

* 신림고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

2줄 띄우기

5.3. 건물 내 편의시설

2줄 띄우기

* 건물 내에는 급배수/위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2줄 띄우기

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. 임차인 관련 리스크

2줄 띄우기

* 비록 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이는 꼼꼼한 명도 협의가 필요함을 시사합니다.

2줄 띄우기

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

2줄 띄우기

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 명확한 소통 및 후속 절차 확인이 중요합니다.

2줄 띄우기

6.3. 기타 물건 특이사항

2줄 띄우기

* 토지 이용계획상 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 향후 개발 또는 재건축 시 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

2줄 띄우기

7. 종합 의견

2줄 띄우기

7.1. 물건 총평

2줄 띄우기

* 본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 법원 감정가는 2억 7천 8백만원이며, 건물 면적은 19.97㎡ (약 6.04평)입니다.

* 가장 중요한 권리 사항인 임차인 보증금 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 정리되었습니다.

2줄 띄우기

7.2. 투자 매력도

2줄 띄우기

* 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신림동 지역의 잠재적 가치를 고려할 때, 소형 오피스텔 투자로서 매력적인 부분이 있습니다.

* 다만, 지역의 최근 개발 동향 및 향후 정책 변화 등을 면밀히 파악해야 합니다.

2줄 띄우기

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

8.1. 주요 장점

2줄 띄우기

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 편리한 교통 및 입지: 지하철역 및 주요 도로 인접으로 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

2줄 띄우기

8.2. 고려사항

2줄 띄우기

* 명도 절차: 임차인과의 명도 협의 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 지역 시세 변동: 주변 시세 및 부동산 시장 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

2줄 띄우기

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

9.1. 시세 분석

2줄 띄우기

* 제공된 자료 및 검색 결과에 따르면, '더위일관악파크뷰' 오피스텔은 2022년 3월경 매매가 2.5억원 수준을 기록한 바 있습니다.

* 최근 유사 물건 경매 감정가가 2억 5천만원대(2026.07.22~23 예정)로 확인됩니다.

* 이는 현재 시점에서 본건의 시세가 약 2.5억원 내외일 가능성을 시사합니다.

2줄 띄우기

9.2. 예상 입찰가 산정

2줄 띄우기

* 감정가: 278,000,000원

* 최근 시세 추정치: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 제출로 인한 인수 없음)

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 신림고등학교 인근 지역에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 본건은 권리상 명확하고, 입지 또한 양호하나, 건물 면적이 소형인 점 및 명도 관련 잠재 리스크를 고려해야 합니다.

* 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 부근 또는 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.