나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83185 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "의정부지방법원 고양지원" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제1층 제1-1111호로서,
(사용승인일 : 2007.08.20)
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.
내벽 : -.

이용상태

공부상 상점임.

(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 서측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로1류(폭 20-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경83185 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1111호

건물명: 일산방송컴플렉스

용도: 근린상가

감정가: 650,000,000원

토지면적: 11.92㎡ (약 3.61평)

건물면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2007년 08월 20일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "의정부지방법원 고양지원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 본 건물은 일산 방송컴플렉스(SK엠시티, 엠시티타워&엠시티오피스텔)의 일부로, 2007년 8월 20일에 사용 승인되었습니다. 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다. 본건 토지는 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측, 서측, 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

본 물건이 속한 지역은 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m-50m), 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20-25m)에 접해 있어 교통 환경이 우수합니다. 다만, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에는 킨텍스, 일산 호수 공원, 고양 아람누리 아트센터, 원마운트 테마파크 등 다양한 문화 및 편의시설이 위치해 있어, 상업 시설로서의 배후 수요가 풍부합니다.

건물 등기부상 전유부 정보에 따르면 해당 호실은 11층에 위치한 것으로 기재되어 있으나, 제공된 물건 소재지에는 '1층'으로 명시되어 있어, 현장 확인 및 공부 확인이 필요한 사항입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 10일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을2)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.)

* 등기부채권 총액: 504,622,810원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고경용 → 고

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임대차 관계는 조사된 내용에 따라 권리분석을 진행하였으며, 추가 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 장항동 일대는 일산신도시의 핵심 상업지역 중 하나로, 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히, 복합 상업 시설인 일산방송컴플렉스(SK엠시티) 내부에 위치하고 있어, 단지 내 고정 수요와 함께 주변 지역의 배후 수요를 흡수할 수 있는 장점이 있습니다.

주변에 킨텍스, 현대백화점, 라페스타, 웨스턴돔 등 대규모 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 건물 자체도 방송국, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등 다목적으로 이용되고 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

다만, 일부 보도에 따르면 지역 상권이 침체 국면에 접어들면서 임대 문의 표지만 늘어나는 등 상권 활성화에 어려움을 겪는 곳도 있다는 분석이 있습니다. 따라서 향후 임차 수요 및 임대료 수준에 대한 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 일산동구 장항동의 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에 대형 쇼핑몰, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 복합 건물 내에 2,680대의 차량을 수용할 수 있는 주차 공간이 마련되어 있어 차량 이용자들의 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 등기부상 전유부 정보와 실제 물건 소재지의 층수 표기가 상이하여(11층 vs 1층), 정확한 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 이용 및 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 일산동구 지역 내에서 폐기물 소각장 설치 등 환경 관련 논란이 일부 보도되고 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 해당 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 환경 이슈에 대한 인지는 필요합니다.

* 등기부채권 총액이 5억 원을 초과하므로, 경매 진행 시 예상보다 높은 경쟁률이 나타날 수 있습니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 계약의 세부 내용 및 공실 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일산동구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 주변 편의시설, 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 엠시티타워&엠시티오피스텔(SK엠시티)이라는 대형 복합 건물 내에 위치하며, 자체적인 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 채권 총액 대비 감정가가 높아 경매 시 유리한 조건이 될 수 있습니다. 다만, 건물 등기부상 층수 표기 오류 가능성, 지역 상권의 일부 침체 가능성, 주변 환경 이슈 등에 대한 추가적인 확인 및 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 일산의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 중심 입지.

* 다목적 활용 가능한 대형 복합 건물 내 상업 시설.

* 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역 상권.

* 임차인 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 650,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 상권 전망, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 본건의 경우 층수 표기 오류 가능성 및 지역 상권의 변동 가능성 등을 충분히 인지하고, 실사 및 추가 조사 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액은 고려 대상에서 제외합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.