나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84768 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 233-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84768 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 233-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경84768
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 식사동 233-1
• 감정가: 269,950,200원
• 최저가: 92,593,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

고양지원 경매2계 2024타경84768 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 233-1 | 감정가: 269,950,200원 | 최저가: 92,593,000원 | 용도: 전

1. 고양지원 2024타경84768 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경84768 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 233-1

용도: 전

감정가: 269,950,200원

토지면적: 1306.00㎡ (약 395.07평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 천OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 토지로, 양일초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공장 및 다세대 주택이 혼재하는 공장지대입니다. 본건 토지 내에는 육안으로 확인 가능한 분묘 1기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불명확합니다. 현재 토지는 전(밭)으로 이용 중이며, 부정형의 경사지 형태를 띠고 있습니다.

1.3. 주요 사항 및 주의사항

* **농지취득자격증명**: 본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* **지분매각**: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건이므로, 공동 소유에 따른 권리관계 및 추후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* **분묘 소재**: 토지 내 1기의 분묘가 확인되며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부는 불확실합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있으며, 최저매각가격 또한 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

* **맹지**: 본건 북서측으로 폭 약 6M 도로가 접하고 있으나, 인접 도로와의 고저 차이 및 콘크리트 옹벽으로 인해 차량 진출입이 불가능한 맹지 상태입니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 "양일초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모 공장과 다세대 주택이 있는 공장지대로 형성되어 있습니다. 북측 및 서측 인근에 왕복 2-3차선 도로가 소재하여 교통 흐름은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인접지까지 차량 접근은 가능하나, 맹지라는 점은 주요 제약사항입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자인 천OO의 재산에 대해 주OOOOOOOOOOO가 신청한 경매입니다. 소유자는 천OO이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 분묘기지권의 존재 가능성이 있어 권리 분석 시 신중한 검토가 필요합니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 등의 위험이 있습니다.

1.6. 상권분석

물건의 소재지는 소규모 공장과 다세대 주택이 혼재하는 공장지대입니다. 따라서 일반적인 상업지구의 활성화된 상권과는 거리가 있으며, 배후 주거 단지(위시티 등)의 일부 수요를 충족시킬 수 있는 생활 편의 시설이 있을 수 있으나, 직접적인 상권 가치는 높지 않은 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

인근에 양일초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 그러나 해당 지역은 공장지대가 포함되어 있어 주거 환경 측면에서는 다소 혼재된 특성을 보입니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 맹지라는 점은 접근성 측면에서 큰 제약이 됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

* **맹지**: 도로에 직접 접하지 않아 차량 진출입이 불가능한 맹지 상태로, 토지 이용 및 건축에 심각한 제약이 따릅니다.

* **지분매각**: 토지 지분 매각으로 인해 공동 소유자 간의 재산권 행사 및 개발 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* **분묘 및 분묘기지권**: 토지 내 분묘의 존재는 개발 행위에 제약을 줄 수 있으며, 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* **농지취득자격**: 농지법에 따라 농지취득자격증명 없이는 소유권 이전을 받을 수 없으며, 미제출 시 보증금을 몰수당하는 위험이 있습니다.

* **토지이용계획**: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 용도 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 확인)

검색 결과, 본건 소재지인 고양시 일산동구 식사동 233-1 일대는 '양일초등학교'가 인근에 있으며, 소규모 공장 및 다세대 주택이 혼재된 공장지대임을 알 수 있습니다. 또한, 식사동 구제거리, 견달산 등 생활 및 자연 시설이 일부 존재합니다. 현재까지 검색된 정보로는 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리장 등)의 명확한 언급은 없습니다. 다만, '공장지대'라는 특성상 주변 공장의 업종에 따라 일부 소음, 분진, 악취 등의 공해 발생 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 답사를 통해 면밀히 확인하실 필요가 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 낮은 접근성(맹지), 토지 이용의 제약(농지, 분묘), 그리고 지분 매각이라는 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 맹지라는 점은 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨리는 요인이므로, 이를 해소할 수 있는 방안이 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 농지취득자격증명 제출 요건과 분묘기지권 문제 역시 중요한 고려 사항입니다.

1.11. 투자 포인트

* **저가 매수 가능성**: 위에서 언급된 다양한 리스크 요인으로 인해 일반적인 토지보다 낮은 가격에 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

* **장기적 가치 상승 잠재력**: 만약 향후 도로 편입 등 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련되거나, 주변 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 가능성이 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* **인근 지역 개발 고려**: 식사동 일대가 향후 개발 또는 재정비 사업 등으로 인해 가치가 상승할 가능성이 있다면, 소액으로 지분 투자를 고려해볼 수도 있습니다.

다만, 본건은 명확한 리스크가 많으므로 철저한 사전 조사와 전문가의 상담을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매2계