나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88227 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층312호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ‘고양송산중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 1층, 지하 4층 건물 내 제3층 제312호로서,
(사용승인일 : 2021.01.04.)
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

원룸형도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시
지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경88227 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층312호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 건물 정보

건물명: 네이처

준공연도: 2021년 01월 04일

구조: 벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제3층 제312호

이용상태: 원룸형 도시형생활주택

주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장

1.3. 토지 정보

형상 및 이용: 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 본건 북동측 및 남동측으로 포장도로 접함

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 '고양송산중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주식회사삼안시티의 가압류(갑5, 2021.09.29)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을1, 2023.08.04 접수, 110,000,000원)은 인수됩니다.

임차인: 유

전입일자: 2021년 08월 10일

확정일자: 2021년 07월 28일

인수 보증금: 110,000,000원

배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주거 밀집 지역 인근에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이합니다. 상권은 일반적인 주거 지역 상권 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

신축급(2021년 완공) 도시형생활주택으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 원룸형으로 1인 가구 임대 수요가 예상됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근이 양호한 편입니다.

5.3. 교육 시설

북동측 인근에 고양송산중학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

5.4. 기타

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재합니다. 다만, 도시형생활주택으로서 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 가치는 양호한 편입니다. 그러나 경매 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 110,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 취득 비용이 상당 부분 증가하므로, 이러한 인수 조건을 충분히 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공된 건물로 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

8.2. 임대 수요

원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

인수되는 권리(임차권)와 소멸되는 권리가 명확하여 권리 분석에 따른 혼란이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 유사 건물 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 '네이처'의 31.27㎡ 면적 물건이 2026년 1월 129,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(29.57㎡)의 시세는 약 122,078,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가는 218,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금은 110,000,000원입니다. 따라서 매수인의 총 예상 취득 비용은 입찰가 + 110,000,000원이 됩니다.

안정적인 투자를 위해 총 취득 비용을 감정가의 약 90% 수준인 196,200,000원으로 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 예상 총 취득 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 196,200,000원 - 110,000,000원 = 86,200,000원

9.3. 최종 제안 입찰가

위 분석을 종합하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 90,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 취득 비용은 90,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 200,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 대비 약 8.3% 할인된 금액입니다.

주의사항:

임차인 유 의 경우, 전입일자(2021.08.10)가 말소기준권리(2021.09.29)보다 선행하며, 확정일자(2021.07.28) 또한 말소기준권리보다 선행하므로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단됩니다. 보증금 110,000,000원은 반드시 매수인이 인수해야 하며, 경매 절차를 통해 전액 배당받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 함을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.