나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103658 [1] 울산광역시 중구 학성동 36-11 단독주택 경매
매각기일: 2025-12-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103658 [1] 울산광역시 중구 학성동 36-11 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경103658
- 주소: 울산광역시 중구 학성동 36-11
- 감정가: 1,059,957,700원
- 최저가: 363,565,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 단독주택
울산지방법원 경매6계 2024타경103658 | 소재지: 울산광역시 중구 학성동 36-11 | 감정가: 1,059,957,700원 | 최저가: 363,565,000원 | 용도: 단독주택
1. 울산지방법원 2024타경103658 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경103658 (1)
소재지: 울산광역시 중구 학성동 36-11
토지면적: 358.00㎡ (약 108.3평)
건물면적: 82.35㎡ (약 24.9평)
제시외 건물 면적: 11.40㎡ (약 3.4평)
용도: 단독주택 (건물 일부는 근린생활시설로 이용 중)
감정가: 1,059,957,700 원 (약 10억 6천만 원)
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 한OO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)
토지 지분율: 35800 (제공된 정보 그대로 기재)
건물 지분율: 8235 (제공된 정보 그대로 기재)
1.2. 입지조건
본 물건은 울산광역시 중구 학성동에 위치하며, "학성공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.
주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.
교통 접근성은 차량으로 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
토지(기호1)는 남동측으로 중로1류(폭 20-25m)에 접하고, 북동측으로 세로(가)(폭 8-10m)에도 접하고 있습니다.
다만, 북동측 도로와의 고저 차이로 인해 직접적인 차량 출입에는 다소 제약이 있을 수 있습니다.
토지(기호2)는 남동측 중로1류에 접하고 있습니다.
주변에 주거시설이 많아 생활 환경이 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.
1.3. 권리분석
본건의 가장 큰 특징은 "법정지상권"이 설정되어 있다는 점입니다.
법정지상권은 토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 소유자가 달라진 경우, 건물의 철거를 막기 위해 법률상 당연히 토지 이용권을 인정하는 제도입니다.
이는 경매 낙찰 후에도 해당 건물에 대해 법정지상권이 성립하여 토지 사용에 대한 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 상세한 법률 검토가 필요합니다.
일반적으로 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유이고, 저당권 실행으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 성립합니다.
채무자는 소유자 한OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO 입니다.
등기부상 추가 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.
매각 대상은 토지와 건물 일괄이며, 제시외 건물도 포함됩니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 학성공원 인근에 위치하여 지역 주민들의 휴식 공간 접근성이 좋습니다.
주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.
단독주택 및 공동주택 지역과 인접하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.
건물 일부가 근린생활시설(사무소)로 이용되고 있어, 해당 용도에 맞는 임차 수요가 있을 수 있습니다.
울산 중구 학성동 지역은 주거지역이 발달해 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.
대규모 상업 시설이나 주요 상권과의 거리는 추가 조사가 필요합니다.
1.5. 생활정보
본건은 울산광역시 중구 학성동에 위치하여 울산 시내 접근성이 양호합니다.
가까운 "학성공원"은 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.
주변에 주거 지역이 형성되어 있어 비교적 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.
울산 중구 지역에는 다수의 학교가 분포하고 있으며, 학성동 인근에도 학성초등학교, 학성중학교, 학성고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.
또한, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의 시설은 학성공원 인근 및 중구 시가지 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.
다만, 본건 소재지 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.
1.6. 잠재적 리스크
법정지상권: 가장 핵심적인 리스크입니다. 낙찰 후에도 법정지상권자의 토지 사용으로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 법적 해결 방안 및 비용을 반드시 사전에 검토해야 합니다.
도로 접근성: 토지(기호1)의 경우, 북동측 도로와의 고저 차이로 인해 직접적인 차량 출입이 불가능하여 일부 불편이 예상됩니다.
제시외 물건: 토지 위에 이동 가능한 적재물이 소재하나 매각에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 이에 대한 처리 방안을 확인해야 합니다.
토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로1류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 용도 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 울산광역시 중구 학성동의 주거 및 근린 생활 시설이 혼재된 지역에 위치한 부동산입니다.
감정가는 약 10억 6천만 원 수준이며, 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다.
가장 큰 특징이자 주의할 점은 법정지상권이 설정되어 있다는 사실입니다. 이는 낙찰 후에도 토지 이용에 상당한 제약과 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하므로, 법률 전문가와의 면밀한 상담 없이는 투자가 어렵습니다.
도로 접근성, 토지 이용 제한 등도 고려해야 할 요소입니다.
다만, 법정지상권 문제를 해결하거나, 해당 권리를 승계하여 활용할 수 있는 방안을 찾는다면, 학성공원 인근의 입지를 바탕으로 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 울산 지역 부동산 시장은 산업 호재를 바탕으로 회복세를 보이고 있다는 분석도 있습니다.
1.8. 투자 포인트
학성공원 인근 입지: 쾌적한 주거 환경과 공원 접근성은 장점입니다.
혼합 용도 가능성: 단독주택 및 근린생활시설(사무소)로 이용 중인 점은 향후 다양한 활용 가능성을 시사합니다.
시세 대비 저가 매수 기회: 법정지상권과 같은 권리 하자 요인으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (이는 투자자의 위험 감수 능력에 따라 달라집니다.)
법정지상권 해결 시 가치 상승: 만약 법정지상권 문제를 원만히 해결한다면, 토지 가치 상승 및 재산권 행사에 자유로움을 얻을 수 있습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매6계