나이스옥션 법원경매 천안 2024타경111328 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경111328 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경111328
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1
• 감정가: 884,821,920원
• 최저가: 619,375,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

천안지원 경매5계 2024타경111328 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1 | 감정가: 884,821,920원 | 최저가: 619,375,000원 | 용도: 단독주택

1. 천안지원 2024타경111328 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경111328 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1

용도: 단독주택 (축사, 관리사 등 복합 용도)

감정가: 884,821,920 원

토지면적: 4327.00㎡ (약 1309.0 평)

건물면적: 1301.52㎡ (약 393.7 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 이OO

매각 포함 (주요): 제시외 건물 6-1 내지 6-6, 6-8 내지 6-10, 목록 ④번 과수(배나무), 옥상 태양광 설비

매각 제외 (주요): 목록 ②번 지상 소재 제시외 건물(축사)

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 '과수원'이나 현황 '축사부지'

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리에 위치하며, "석곡리노인회관"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 농경지와 농가주택이 혼재되어 있어 한적한 전원생활 환경을 제공합니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 시설인 버스 정류장은 다소 원거리에 위치하여 교통 접근성은 보통 또는 보통 이하 수준입니다. 토지는 기호(1), (2)는 축사부지로 이용되는 완경사지대의 부정형 평지이며, 기호(3)은 현황 도로로, 기호(4)는 과수식재 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 이OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 김OO입니다. 물건의 주요 권리 사항으로는 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이는 물건의 가치와 향후 이용에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 또한, 축사부지로 이용되는 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 일부 제시외 건물은 매각에 포함되나 특정 축사(㉦)는 제외되었습니다.

1.4. 상권분석

직산읍 석곡리는 상대적으로 한적한 농촌 지역으로, 주변에 농경지와 농가주택이 분포하고 있습니다. 인근에 직산 산업단지와 같은 산업 시설이 존재하여 지역 경제 활동의 기반이 되고 있습니다. 주요 상업 시설, 병원, 학교 등은 직산읍 소재지로 이동해야 이용 가능하며, 석곡리 자체는 기본적인 생활 편의 시설이 부족한 편입니다. 현재까지 조사된 정보로는 석곡리 지역 내 뚜렷한 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았으나, 인근 산업단지와의 거리에 따라 환경적인 영향은 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 석곡리는 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 이용하면 직산읍 중심지로 이동하여 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하므로 자가용은 필수적입니다. 주변 경관은 농경지와 낮은 구릉지가 어우러져 전원생활에 적합한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 건물 철거 또는 소유권 행사 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 둘째, 농지취득자격증명 미 제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다. 셋째, 공부상 지목(과수원)과 현황(축사부지)의 차이, 현황(전)과 식재된 과수(배나무) 등 불일치가 향후 행위 제한이나 민원 발생의 원인이 될 수 있습니다. 넷째, 일부 토지가 맹지이거나 타인 토지(기호1)를 경유해야 하는 진입로 문제는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 현재 축사로 이용 중인 점은 악취, 소음 등과 관련된 민원 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물을 갖춘 대규모 단독주택 용지 경매 물건으로, 일괄 매각으로 취득 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 법정지상권의 불확실성, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지 등 다수의 권리 및 이용상의 복잡성과 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 현재 축사 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 투자 목적에 따라서는 해당 시설을 활용하거나, 지역 개발 잠재력과 연계하여 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 전원생활을 희망하는 실수요자나, 본 물건의 복잡성을 이해하고 적극적으로 해결할 의지가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 광대한 토지 면적(4,327㎡, 약 1,309평)을 확보할 수 있다는 점에서 높은 잠재력을 지닙니다. 넓은 토지는 향후 다양한 용도 전환 또는 개발 가능성을 열어줍니다. 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득할 수 있어 개발 계획 수립이 용이합니다. 직산읍은 천안시 내에서도 산업단지와의 연계성과 수도권 접근성을 바탕으로 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다. 현재 축사 및 과수원으로 이용 중인 현황을 활용하거나, 토지 용도 변경 등을 통해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 법정지상권 및 농지 관련 복잡성을 해결하기 위한 철저한 사전 조사와 전문가의 조력이 필수적입니다.

법원 정보

천안지원 경매5계