나이스옥션 법원경매 청주 2023타경57704 [1] 충청북도 괴산군 사리면 방축리 633 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 충청북도 괴산군 사리면 사담리 소재 "사리면사무소" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 7m 내외의 타인 소유의 포장도로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2021-08-06), 공업용지(2022-05-30)(A-8), 녹지용지(2022-05-30)(A-6), 지구단위
계획구역(방축2지구,산업유통형) 가축사육제한구역(300m이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴
사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1) : 일반철골구조 및 철근콘큰리트구조 기타지붕 지하1층/지상2층으로서,
- 외벽:판넬 마감 등입니다.
- 내벽:판넬 및 인테리어, 타일붙임 마감 등입니다.
- 창호:샷시창호 등입니다.

일련번호(2-2) : 일반철골구조 기타지붕 단층으로서,
- 내ㆍ외벽:판넬 마감 등입니다.
- 창호:샷시창호 등입니다.

일련번호(2-3) : 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/지상2층으로서,
- 내ㆍ외벽:판넬 마감 등입니다.
- 창호:샷시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 공장으로 이용중입니다.
-지하1층 : 기계실
-1층:제조공장 및 저온창고 등
-2층:사무실, 식당 등

일련번호(2-2) : 저온창고로 이용중입니다.

일련번호(2-3) : 폐수처리실로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함. 2024. 12. 23. 테라종합건설 주식회사(대표이사 육종립)로부터 공사대금 5,604,000,000원에 대하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부 불분명함. 근저당권자 주식회사 신한은행의 양수인 유에스제십사차유동화전문 유한회사로부터 테라종합건설 주식회사에 대하여 2025. 10. 20.자 유치권배제의견서 제출함. 23타경 57704 관련 하여, 2026. 1. 6.자 에스와이 주식회사로부터 위 2024. 12. 23.자 테라종합건설 주식회사가 신고한 유치권을 승계하였다는 권리승계신고서(유치권)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 재매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2023타경57704 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 사리면 방축리 633

* 용도: 공장

* 감정가: 12,816,957,420원

* 토지면적: 17,851.00㎡ (약 5,400평)

* 건물면적: 8,097.37㎡ (약 2,450평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함. 유치권 관련 상세 내용 확인 필요. 재매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 괴산군 사리면 방축리 소재로서, "사리면"사무소에서 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공장 및 농경지로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 완경사지 내에 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 7m 내외의 타인 소유 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 공업용지, 녹지용지, 지구단위계획구역(방축2지구, 산업유통형)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(300m 이내 소, 말, 양, 사슴 등 사육 제한) 및 비행안전제3구역(전술)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상으로는 2021년 2월 5일 신한은행 근저당권(을11)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상으로는 2022년 7월 11일 신한은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부에는 소유권 이전(주식회사 주로에이티에스, 주식회사 제이엠에이치) 및 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존(주식회사 제이엠에이치) 및 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 토지 등기부 채권 총액 11,845,124,500원, 건물 등기부 채권 총액 12,072,763,020원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)세계로아이티농업회사법인 대표 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-08-17, 대항력 없음.

* (주)세계로팜농업회사법인 대표 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-08-17, 대항력 없음.

* (주)아이티켐 대표 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-03-07, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 불분명하며 일괄매각 조건에 따라 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 주로 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 주변에 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권 분석 요소는 부족하며, 주로 산업 활동과 농업이 이루어지는 지역입니다.

* 이용 현황은 공업용 건물로 사용되고 있어, 산업 시설로서의 가치를 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로가 소재하여 교통성은 보통입니다.

* 주변 편의시설: 사리면사무소가 근거리에 위치하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 주위 환경은 공장과 농경지로 이루어져 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 테라종합건설 주식회사로부터 공사대금 5,604,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으며, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이후 에스와이 주식회사로부터 유치권 승계 신고가 있었으나, 여전히 성립 여부가 불분명하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권 배제 의견서가 제출된 점은 긍정적이나, 최종 판단은 필요합니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 다수의 채권 관계가 얽혀 있어 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)아이티켐 대표 김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계의 정확한 파악이 필요합니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함: 매각 대상에 기계기구가 포함될 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 법률 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물로, 상당한 면적을 일괄 매각하여 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 환경은 공업지대와 농경지가 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정이나, 가장 큰 리스크 요인은 공사대금 관련 유치권의 성립 여부입니다. 재매각 물건이라는 점과 유치권의 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 5,400평)과 건물 면적(약 2,450평)을 비교적 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 계획관리지역 내 공업용 토지로, 향후 산업 시설, 물류 센터 등 다양한 용도로의 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 말소되는 다수의 권리로 인해 권리상 큰 하자 없이 취득할 수 있을 가능성이 높습니다.

* 유치권 문제가 명확히 해결된다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 낙찰가격을 산정합니다. 본 물건은 재매각이며 유치권이라는 중대 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 고려해야 합니다. 유치권의 성립 여부, 규모, 향후 법적 분쟁 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건 낙찰가율 조사, 유치권 관련 법률 전문가 상담 등을 통해 이루어져야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵지만, 재매각 및 유치권 이슈를 감안할 때 감정가 대비 60~70% 수준에서 입찰 참여를 고려해 볼 수 있습니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 확인, 권리 관계 상세 분석, 법률 검토 등을 거쳐 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.