나이스옥션 법원경매 속초 2024타경1571 [1] 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 산27-7 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 속초 2024타경1571 [1] 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 산27-7 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1571
• 주소: 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 산27-7
• 감정가: 582,378,000원
• 최저가: 407,665,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

속초지원 경매1계 2024타경1571 | 소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 산27-7 | 감정가: 582,378,000원 | 최저가: 407,665,000원 | 용도: 임야

1. 속초지원 2024타경1571 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 속초지원 2024타경1571 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 산27-7

용도: 임야

감정가: 582,378,000원

토지면적: 10041.00㎡ (약 3037.14평)

토지 지분율: 1004100% (단독 소유)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 속OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항: 일괄매각. 분묘 소재 여부 별도 확인 필요 (소재 시 분묘기지권 성립 가능성 있음). 현황 일부 임야(자연림) 및 무입목지 상태.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 소재 "설악산운전학원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 자연림, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변의 야산지대로, 자연경관이 양호한 지역입니다.

접근성은 인접지를 통해 도보로 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태는 대체로 북측 하향의 완경사지대로, 필지별로 부정형의 모양을 하고 있습니다. 현재 기준시점 상으로는 무입목지(나무가 없는 나지 상태) 등의 상태로 파악됩니다.

주요 규제 사항으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(구체적인 제한 범위는 조례 확인 필요) 및 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본건 토지 북측으로 약 6미터 폭의 지적상 도로가 있으나, 해당 도로는 사유지이며 현재 출입이 제한되고 있어 도로 접근성에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자가 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 속OOOOOOO입니다.

매각물건명세서상 '분묘기지권 성립 여지 있음'으로 기재되어 있어, 토지 상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이도 20년간 평온, 공연하게 분묘를 점유한 경우 시효로 취득하거나, 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 관습법상 인정되는 권리입니다. 이는 등기 없이도 효력이 발생하며, 토지 매각과 무관하게 분묘 연고자에게 토지 사용권이 인정될 수 있어 주의가 필요합니다.

경매 시 '분묘기지권 성립 여지 있음'으로 표기된 물건은 유찰될 가능성이 높아 상대적으로 낮은 낙찰가에 취득할 수 있으나, 분묘 연고자와의 이장 협의 과정에서 추가 비용이 발생하거나 분쟁이 생길 수 있습니다.

현재 공부상 다른 특별한 권리 제한 사항은 명시되어 있지 않으나, 상기 분묘기지권 외에도 현황 조사 시 추가적인 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

임대차 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건은 자연림 및 야산지대에 위치한 임야로서, 일반적인 상업 지역의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다. 주변은 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

인흥리 일대는 속초시와 인접하여 속초시의 생활권 및 관광 인프라를 공유할 수 있는 이점이 있습니다. 또한, 동해바다 조망이 가능한 지역으로 관광 및 휴양 목적의 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야로 실제 주거 생활이 가능한 토지는 아닙니다.

가장 가까운 생활 편의 시설은 토성면 소재지 또는 인근 속초시를 이용해야 할 것으로 보입니다. 해당 지역은 설악산 국립공원과 동해 바다를 끼고 있어 자연 휴양 및 관광 활동에 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 강원도세계잼버리수련장 등이 위치해 있습니다.

대중교통은 인근 버스정류장을 이용해야 하며, 이용객 수 및 배차 간격 등을 고려하여 사전에 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘가 소재할 경우, 토지 사용에 제약이 발생하며 이장 시 추가 비용 및 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

도로 접근성: 북측 지적상 도로가 사유지이며 출입이 제한되어 있어, 향후 개발 시 건축 허가 및 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

개발 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 건축물의 용도, 규모, 업종 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 관련 조례 확인이 필수적입니다.

현황: 현재 무입목지 상태의 임야로, 개발 전 토지 정지 작업 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군 토성면 인흥리에 위치한 임야로, 아름다운 자연환경과 설악산 및 동해 바다에 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 계획관리지역으로 분류되어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 경매 물건의 특성상 분묘기지권 성립 가능성, 사유지 도로로 인한 접근 제한, 산지 및 가축사육 제한 등의 규제 사항이 존재하여 투자 시 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

분묘기지권 문제는 토지 낙찰 후 가장 중요하게 해결해야 할 과제이며, 이에 대한 명확한 파악 없이는 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁에 직면할 수 있습니다.

현재 상태로는 투기 또는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 단기 수익을 기대하거나 직접적인 개발을 계획하는 투자자에게는 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

자연경관 및 관광 인프라: 설악산 국립공원과 동해 바다 인근에 위치하여 관광, 휴양, 레저 활동과 관련된 잠재력을 가지고 있습니다.

계획관리지역: 향후 개발 및 건축 행위에 대한 잠재적 가능성이 열려 있는 용도지역입니다.

낮은 경쟁률 기대: 분묘기지권 등의 특수 물건으로 인해 일반 투자자들의 접근이 어려워 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

개발 가능성: 주변 지역 개발 동향 및 고성군의 관광 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 상기 투자 포인트는 잠재적인 가능성이며, 분묘기지권 해결, 도로 문제 해결, 개발 규제 완화 여부 등 다양한 변수에 따라 실현 가능성이 달라질 수 있습니다.

법원 정보

속초지원 경매1계