나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77640 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 260-2 초아하이츠빌라 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77640 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 260-2 초아하이츠빌라 3층301호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경77640
• 주소: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕담로 126, 3층301호 (초아하이츠빌라)
• 용도: 연립주택

수원지방법원 경매3계 2024타경77640 | 소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕담로 126, 3층301호 (초아하이츠빌라) | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 31,556,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원지방법원 2024타경77640 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77640 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 260-2 초아하이츠빌라 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 40.91㎡ (약 12.37평)

토지 지분율: 4090.9999999999995 (제시된 수치)

건물면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

건물 지분율: 5094 (제시된 수치)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 천OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 서울보증보험주식회사로부터 2025.07.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 왕산초등학교 남동측 인근 주택지대로, 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재.

- 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 노선버스 정류장 소재.

- 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호. 외벽 페인트 마감, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시.

- 이용상태: 연립주택으로 이용 중.

- 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비.

- 토지 형상 및 이용상태: 부정형 평탄 토지로 연립주택 부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남측 폭 약 12미터 포장도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 임대사항 미상.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리에 소재하며, 왕산초등학교에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택지대로서 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로가 접해 있어 도로 이용에 불편함은 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 소유자 겸 채무자는 천OO입니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물의 지분으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매수하게 됩니다. 가장 중요한 권리 관련 사항으로, 서울보증보험주식회사로부터 2025년 7월 28일자로 임차권 관련 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서에 따르면 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주기로 하였습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 관계, 명도 과정에 영향을 줄 수 있는 중요한 부분입니다. 다만, 임차인의 정확한 현황 및 대항력 유무는 추가적인 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 또한, '임대사항 미상'이라는 점은 권리 분석 시 주의해야 할 부분입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 왕산리 지역은 주로 주거 용도의 토지와 주택이 밀집한 지역입니다. 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 근교 주거 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 편의 시설이나 근린생활시설이 발달했을 것으로 예상됩니다. 왕산초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 활발한 상업 활동이나 업무 시설이 집중된 지역은 아닙니다. 따라서 풍부한 상권보다는 주거 안정성에 초점을 맞춘 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 왕산초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변 지역은 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근에서 이용 가능하며, 대중교통 이용도 불편하지 않은 것으로 평가됩니다. 다만, 도시 지역 내에서도 근교에 위치하고 있어, 대형 쇼핑몰이나 문화 시설 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 토지와 건물 모두 지분으로 매각되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 건물 사용, 관리, 재건축 등에서 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 이로 인해 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

2. 임차권 관련 불확실성: 서울보증보험의 확약서 내용이 중요하지만, 임차인의 실제 상황과 확약서 이행 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. '임대사항 미상'으로 인해 숨겨진 임차인이나 채무 관계가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

3. 토지이용계획 및 제한: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 용도 제한 및 규제가 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

4. 주변 환경 및 개발 제한: 해당 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 특정 산업 시설이나 혐오 시설의 직접적인 인접은 제한될 가능성이 높습니다. 그러나 광범위한 모현읍 지역 내에는 산업 단지나 공장이 일부 분포하고 있으므로, 간접적인 영향 가능성은 고려해야 합니다. 현재 위치 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 연립주택 지분 매각 물건입니다. 왕산초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 하지만 토지와 건물 모두 지분으로 매각된다는 점, 임대사항 미상 및 임차권 관련 확약서 존재 등 권리 관계의 복잡성과 불확실성이 주요 리스크로 작용합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한으로 인해 향후 부동산 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 감정가는 9,200만원으로, 지분 매각임을 감안할 때 가격적인 메리트가 있는지 면밀한 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 접근성: 왕산초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 남측 12m 도로와 인접하여 차량 접근이 편리합니다.

2. 비교적 저렴한 감정가: 9,200만원의 감정가는 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 정확한 시세 및 지분 가치 산정 필요)

3. 재개발/개발 가능성 (낮음): 제1종일반주거지역에 해당하나, 다양한 제한 구역 지정으로 인해 단독 또는 공동 주택 외의 용도로 개발하기는 어렵습니다. 또한 지분 매각 건으로 재개발 시 복잡한 절차와 협의가 예상됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매3계