나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78797 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 373-2 아미힐 5층512호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "매여울초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2, 지상10층건 내 5층 512호로서(사용승인일: 2019.01.21.),
외벽: 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이새시 창호

이용상태

집합건축물대장상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매여울초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며,
설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.임대차관계 불분명(전입인 배종훈)
2.주택도시보증공사(양도전:임차인 강영호)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78797 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 373-2 아미힐 5층 512호

용도: 도시형생활주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

토지지분: 15.1185㎡ (약 4.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.58㎡ (약 6.53평) (전용면적)

건물지분: 21.5805㎡ (약 6.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 주용도: 공동주택

건축물 사용승인일: 2019년 01월 21일

1.2. 토지 정보

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매여울초등학교), 상대보호구역(사랑유치원), 상대보호구역(예그린유치원), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형인 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 북서측 및 북동측의 소로에 각각 접합니다.

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 5층 512호입니다.

외벽: 인조석붙임 등 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 하이새시 창호

이용상태: 집합건축물대장상 아파트로 이용중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 보안설비 등이 되어 있습니다.

건물 연면적: 7,235.7017㎡

건축면적: 818.1159㎡

대지면적: 2,210㎡

가구수: 129가구

세대당 평균 토지 지분: 약 17.13㎡

1.4. 감정평가 요약

감정평가액: 161,000,000원

감정평가서 요약일: 2026년 06월 19일 (주의: 작성일이 미래 시점임)

구분건물 감정평가 요항표에 따르면, 본건은 매여울초등학교 북측 인근에 위치하며 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "매여울초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 수원지방법원 2024타경78797 강제경매 개시결정 (접수일자: 2024.07.10).

등기부채권 총액: 145,000,000원.

등기부 요약에 따르면, 강영호의 주택임차권(을1, 접수일자: 2023.05.09, 145,000,000원)은 말소 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑6, 김봉녀) 및 신탁등기 말소(갑5, 컨시드건설주식회사) 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강영호

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

확정일자: 2021-04-05

배당신고일자: 2023-05-09

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 해당 임차인의 권리는 경매 절차에서 정리될 것으로 보입니다.

* 임차인: 배종훈

보증금: 0원 (주의: 금액 미상으로 간주될 수 있음)

차임: 0원

전입일자: 2024-04-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임대차 관계가 불분명하며, 전입신고일(2024-04-29)이 말소기준권리(2024-07-10)보다 앞서 있어 대항력을 가질 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 강제경매 개시결정(2024.07.10.)보다 선순위로 등기된 권리가 없습니다. 따라서, 매각으로 인해 강영호의 주택임차권(을1)을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 배종훈 임차인은 전입일자(2024.04.29)가 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있다고 명시되어 있어, 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 현재까지는 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 HUG의 확약서 제출 등과 관련하여 임차인과의 관계가 정리될 것이라는 전제 하에 산정된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대/빌라 시세는 다음과 같습니다.

* 휴림빌 (2016년 건축, 44.37㎡): 2025년 12월 155,000,000원에 거래. (평당 약 349만원)

* I'MHOME (2015년 건축, 17.59㎡): 2025년 12월 72,000,000원에 거래. (평당 약 409만원)

* 진영빌라 (1991년 건축, 84.12㎡): 2025년 12월 178,000,000원에 거래. (평당 약 212만원)

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 전용면적은 21.58㎡입니다. 이는 평당 약 746만원에 해당합니다.

주변 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 인근 다세대/빌라 시세 대비 높은 편입니다. 특히, I'MHOME과 유사한 면적의 거래가 72,000,000원에 이루어진 점, 휴림빌의 경우 더 넓은 면적임에도 평당 단가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본건 건물은 2019년 사용승인으로 비교적 신축이라는 점은 긍정적 요소입니다.

4.2. 잠재적 임대/매매 수요

본건이 소재한 인계동은 수원시청 및 행정기관 밀집 지역과 가깝고, 다양한 편의시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 꾸준한 주택 수요가 있습니다. 특히 도시형생활주택은 1-2인 가구의 수요가 높으며, 임대 목적 투자 시 안정적인 임차인 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 매여울초등학교, 사랑유치원, 예그린유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 수원시청 등 관공서 접근성도 좋습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '비행안전제6구역'으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불분명 및 대항력 있는 임차인

배종훈 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있어, 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 보증금 인수 위험이 존재합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배종훈 임차인의 보증금 정보가 '0원'으로 표기된 점은 임대차 관계가 복잡하거나 금액이 미상임을 시사하므로, 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 강영호 임차인에 대해 대항력 포기 확약서를 받은 것으로 확인됩니다. 이는 강영호 임차인 관련 위험은 일부 해소된 것으로 보이나, 배종훈 임차인에 대한 HUG의 처리 방안이나 확약서 확보 여부는 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(평당 약 746만원)가 인근 유사 부동산의 시세(평당 약 212만원~409만원)보다 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 향후 낙찰가 산정 및 시세차익 기대에 영향을 줄 수 있는 중요한 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 사용승인이 2019년으로 비교적 신축이며 입지 조건도 양호한 편입니다. 매여울초등학교와 인접하여 주거 환경이 우수하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(배종훈)이 존재하며, 그의 보증금이 0원으로 명시된 점과 HUG의 관련 확약서 내용을 종합적으로 고려할 때, 임차인 관련 위험은 철저한 확인이 필요한 부분입니다.

시세 분석 결과, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 수원시청 인근 지역으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 입지입니다.

* 1-2인 가구 수요가 높은 도시형생활주택으로 임대 목적 투자 시 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 향후 주변 개발 또는 시세 상승 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 배종훈의 존재 및 보증금 정보의 불확실성을 주요 리스크로 고려하였습니다. 또한, 감정가와 시세 간의 괴리(감정가 대비 시장가치 저평가 또는 고평가) 또한 중요한 변수입니다.

* 감정가: 161,000,000원

* 주변 시세(평당): 약 212만원 ~ 409만원 (I'MHOME 기준 적용 시 약 409만원)

* 본건 전용면적(21.58㎡)에 I'MHOME의 평당가를 적용 시 예상 시세: 21.58㎡ * 4,090,000원/㎡ ≈ 88,250,000원

감정가가 주변 시세 대비 높은 편임을 감안하고, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 리스크로 반영할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 정보가 확실하다고 가정하고, 최근 시세 거래가(약 8,800만원)와 신축 건물의 가치를 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 임차인 배종훈에 대한 상세 조사 결과를 반드시 확인한 후, 해당 리스크 해소 방안을 구체적으로 파악하고 결정해야 합니다. HUG와의 협상 결과, 임차인의 보증금 인수 여부, 그리고 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.