나이스옥션 법원경매 수원 2024타경89407 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 202동 5층506호 아파트 경매

경기도 용인시 기흥구 연원로42번길 33, 202동 5층506호 (마북동,연원마을쉐르빌아파트) (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경89407(수원지방법원 경매3계). 감정가 837,000,000원, 최저가 287,091,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 89407 [1]
소재지	경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 202동 5층506호
도로명주소	경기도 용인시 기흥구 연원로42번길 33, 202동 5층506호 (마북동,연원마을쉐르빌아파트)
용도	아파트
건물명	연원마을쉐르빌아파트
매각기일	2026.08.19
관할법원	수원지방법원 경매3계 ((031)210-1263(구내:1263))
이용제한	(저촉)상대보호구역, (접함)준보전산지, (접함)수도공급설비, 성장관리권역, (저촉)역사문화환경보존지역, 제3종일반주거지역, 도시지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), (접함)자연녹지지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)소로2류(폭 8m~10m)

경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 202동 5층506호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	83.06㎡ (25.13평)
건물면적	148.83㎡ (45.02평)

금액

감정가	837,000,000원
최저가	287,091,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	28,709,100원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.08.27	837,000,000원	변경
신건	2026.03.24	837,000,000원	유찰
신건	2026.04.24	837,000,000원	유찰
2차	2026.06.01	585,900,000원	유찰
3차	2026.07.07	410,130,000원	유찰
4차	2026.08.19	287,091,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 북측으로 골프장이 소재하고 있는
아파트 주거지역임.
교통상황: 본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 13층 건내 5층 506호로서
외 벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창 호 : 하이샷시 이중창호임.
이용상태: 2002.05.30자로 사용승인된 아파트로서
방4,거실,주방겸식당,드레스룸,욕실2, 전실,현관 등으로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비 되어있고, 열병합 지역난방이며, 승강기설비, 화재탐지및 소화전설비,
지하주차장시설 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 남측 하향 경사지를 정지한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건단지 남서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.(북측 폭 약 20m 도로는 진출입 불가함)
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(접합),중로1류(폭 20m-25m)(접합),가축
사육제한구역,상대보호구역,비행안전제3구역(전술),역사문화환경보존지역,성장관리권역임.
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.(건축물현황도 참고 및 외부관찰하여 내부구조도 작성함.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	37건	89%	469,571,621원
최근 6개월	73건	87%	511,016,074원
최근 12개월	132건	86%	495,271,678원

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음
2. 2025.08.21. 배당요구 없이 권리신고함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경89407 (1)

1.2. 소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 202동 5층506호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 837,000,000원

1.5. 토지면적: 83.06㎡ (약 25.13평)

1.6. 토지지분: 83.06396㎡ (약 25.13평)

1.7. 건물면적: 148.83㎡ (약 45.02평)

1.8. 건물지분: 148.83㎡ (약 45.02평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산 임의경매

1.11. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.12. 사용승인일: 2002년 5월 30일

1.13. 총 층수: 13층

1.14. 해당 층수: 5층

1.15. 건물명: 연원마을쉐르빌아파트 (삼성쉐르빌 구성역플랫폼시티)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 북측으로 골프장이 소재하는 아파트 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지 남서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함. (북측 폭 약 20m 도로는 진출입 불가함)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12. 근저당권, 2021-01-28 접수, 우리은행, 금120,000,000원.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,117,173,215원

3.3. 주요 권리 내역

등기부등본상 다수의 근저당 및 가압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 (김명화)

* 임차인: 김명화

* 보증금: 283,500,000원 (1차 270,000,000원 + 증액분 13,500,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-25

* 확정일자: 1차 2019-10-23, 2차 2024-03-18

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 2025.08.21. 배당요구 없이 권리신고함.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

본건 주변으로는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 도보로 이용 가능한 거리에 편의시설이 위치해 있어 생활에 편리함을 더합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설이나 주민들에게 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 13층 건내 5층 506호로서, 외벽은 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호임.

5.2. 이용상태

2002.05. 30. 사용승인된 아파트로, 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생 및 급배수설비 되어있고, 열병합 지역난방이며, 승강기설비, 화재탐지및 소화전설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음.

5.4. 아파트 단지 정보

단지명: 연원마을쉐르빌아파트 (삼성쉐르빌구성역플랫폼시티)

세대수: 316세대

사용승인일: 2002-05-30

총 층수: 13층

주차대수: 총 195대 (지상 13대, 지하 182대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

5.5. 주변 편의시설

* 교육시설: 구성중학교, 마성초등학교 등

* 문화/여가시설: 골프장, 경기도박물관, 한국민속촌 등 (기흥구 일대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 보증금 총 283,500,000원을 가진 대항력 있는 임차인 김명화 씨가 존재합니다. 임차인은 2019년 10월 25일에 전입하였으며, 2024년 3월 18일에 확정일자를 받았습니다. 임차인이 배당요구를 하지 않고 2025년 8월 21일 권리신고를 한 사실은, 매각 후에도 임차인이 계속 거주할 가능성이 있음을 시사합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법적으로 매수인에게 직접 인수되는 보증금이 없다는 의미일 뿐, 임차인의 대항력이 소멸되는 것은 아닙니다. 따라서 명도 과정에서 임차인과의 협상, 추가적인 법적 절차, 예상치 못한 명도 비용 발생 등의 위험이 존재합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 연원마을쉐르빌 아파트로, 주변 교육시설 및 생활 편의시설과의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 2002년에 건축되어 연식은 있으나, 단지 규모가 크고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김명화 씨의 존재입니다. 총 283,500,000원의 보증금을 가진 임차인이 배당요구 없이 권리신고를 한 점은, 낙찰 후에도 임차인이 거주할 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 지연, 추가 비용 발생 등의 위험이 현실적으로 존재합니다. 감정가는 837,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가(148.83㎡ 기준 73,000만원~74,000만원) 대비 높은 편임을 감안할 때, 철저한 권리분석과 명도 전략 수립 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 구성중학교 북측 인근으로 학군, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 좋고 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 미래 가치: 용인 기흥구는 지속적인 개발과 함께 문화, 여가 시설 접근성이 좋아 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 상대적으로 낮아, 임차인 리스크를 감안한 합리적인 입찰가로 접근 시 투자 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 837,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(전용 148.83㎡)의 연원마을삼성쉐르빌 아파트 매매가는 2026년 6월 11일 74,000만원(2층) 및 73,000만원(2층), 2026년 5월 7일 72,000만원(9층)에 거래되었습니다. 이러한 최근 시세를 고려할 때, 본건의 시세는 약 73,000만원에서 74,000만원 사이로 판단됩니다.

그러나 본 물건에는 보증금 총 283,500,000원을 가진 대항력 있는 임차인 김명화 씨가 존재하며, 임차인이 배당요구를 하지 않고 권리신고를 한 점은 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용 발생의 위험을 내포합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법적인 해석이며 임차인의 대항력으로 인해 실제적인 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 이러한 명도 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로, 임차인 리스크를 반영한 예상 입찰가는 77,000만원으로 제안합니다. 본 입찰가는 최근 실거래가보다는 다소 높으나, 감정가보다는 낮으며, 명도 관련 제반 비용을 일정 부분 고려한 금액입니다. 최종 입찰가는 개인의 자금 계획 및 리스크 감수 수준에 따라 조정될 수 있습니다.1.물건 기본정보