나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83744 [1] 경기도 화성시 장안면 장안리 1321-1 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83744 [1] 경기도 화성시 장안면 장안리 1321-1 전 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매3계 2024타경83744 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 1321-1 | 감정가: 1,238,445,000원 | 최저가: 424,785,000원 | 용도: 전

1. 수원지방법원 2024타경83744 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경83744 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 1321-1

용도: 전 (밭)

감정가: 1,238,445,000원

토지면적: 8541.00㎡ (약 2583.20평)

토지 지분율: 100% (제시된 정보상 854100은 면적과 같은 것으로 보이며, 전체 면적을 소유한 것으로 판단됩니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가

1.2. 입지조건

본건 토지는 경기도 화성시 장안면 장안리에 위치하며, "장명초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 농업진흥지역 및 생산관리지역으로 지정되어 있어, 보전과 관리가 필요한 지역입니다. 대상 물건까지 직접적으로 접한 도로가 없어, 인근 토지를 이용하여 통행해야 하는 불편함이 있습니다. 특히, 이 통행로는 풀숲이 무성하여 통행이 원활하지 않은 상태입니다. 차량 출입 또한 불가능하며, 인근에 버스 정류장이 있으나 대중교통 여건은 열악한 편입니다. 이러한 접근성의 제약은 물건의 활용도를 낮추는 주요 요인으로 작용합니다. 화성시의 성장관리계획구역(중점관리/정온)에 속해 있어, 향후 개발 방향에 대한 고려가 필요합니다. 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 전반적으로 농경지 및 임야 등이 혼재된 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOOOOOOOO)입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동될 가능성은 있습니다. 가장 중요한 권리 관련 사항은 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 이를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환받지 못하므로, 경매 참여 전 반드시 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지는 농업 생산 및 관리를 위한 생산관리지역, 그리고 계획적인 관리를 목표로 하는 성장관리계획구역에 속해 있습니다. 이러한 지역 특성상, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 일반 상권과는 거리가 있습니다. 주요 시설과의 접근성이 낮고, 대중교통 이용이 불편하여 배후 수요가 부족한 지역입니다. 따라서 단기적인 상업적 가치보다는 장기적인 토지 가치 상승 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 화성시가 성장관리계획을 통해 지역 개발을 유도하고 있으나, 본 물건지의 경우 접근성 문제가 개발 잠재력을 제한할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 토지는 "장명초등학교"와 북측 인근에 위치하고 있습니다. 이는 교육 시설과의 근접성을 의미하나, 도로 접근성이 매우 열악하여 실질적인 생활 편의성은 낮을 것으로 판단됩니다. 차량 통행이 불가능하고 대중교통 여건이 좋지 않아, 주변 생활 편의 시설 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 본건은 토지만 매각 대상이므로, 건축물이 없어 현재 상태로는 주거 또는 영리 목적의 직접적인 생활 공간으로 활용하기 어렵습니다. 주위 환경은 전반적으로 농경지 및 산림으로 이루어진 한적한 농촌 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건 토지에 대한 직접적인 도로 접근성이 없다는 점입니다. 인근 토지를 이용해야 하며, 이마저도 풀숲이 무성하여 통행이 매우 열악합니다. 또한, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 이를 미준수 시 매수 보증금을 몰수당하는 위험이 있습니다. 생산관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 대한 규제가 존재하며, 향후 개발 방향이 토지 이용 계획과 부합하지 않을 경우 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 가축 사육 제한 구역 및 성장관리권역에 포함되어 있어, 특정 업종의 개발이 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 화성시 장안면의 생산관리지역 및 성장관리계획구역에 위치한 전(밭)으로, 약 2,583평에 달하는 넓은 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 약 12.3억원으로 책정되었습니다. 하지만 직접적인 도로 접근성이 없고, 통행로 또한 열악한 점, 그리고 농지취득자격증명 필수 제출이라는 요건은 투자에 있어 상당한 부담으로 작용합니다. 이러한 제약에도 불구하고, 넓은 토지 면적과 성장관리계획구역이라는 점은 장기적인 관점에서 지가 상승 가능성을 내포하고 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 현재로서는 투기적 수요보다는 실질적인 농업 경영이나 향후 지역 개발 계획과의 부합 여부를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 2,583평의 토지는 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

장기적 가치 상승 기대: 화성시의 성장관리계획 및 도시 개발 방향에 따라 향후 지가 상승 여지가 있습니다.

농업 경영 적합성: 농지로서의 가치가 있으며, 농업 경영 계획이 있는 경우 실질적인 이용이 가능합니다. (단, 농지취득자격증명 필수)

낮은 경합률 기대: 열악한 접근성과 농지취득자격증명 요구 조건으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

최소한의 권리 분석: 임의경매이고 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 비교적 단순할 것으로 보입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매3계