나이스옥션 법원경매 인천 2024타경508529 [1] 인천광역시 계양구 작전동 663-6 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 1996.06.14)

외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지(통칭 "세화
빌라")로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 외부표시에 의한 실제 점유부분(현황)이 상이
한 것으로 조사되었는바 경매 업무 진행시 재확인을 요함.
(공부상 제102호/외부표시 제101호)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경508529 (1)호 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 인천광역시 계양구 작전동 663-6 에이동 1층 102호에 소재한 다세대주택으로, 감정평가액은 110,000,000원입니다.

토지 면적은 32.32㎡(약 9.78평)이며, 건물 면적은 47.67㎡(약 14.42평)입니다.

본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 1996년 6월 14일이며, 총 4층 건물 중 1층에 위치합니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 10일자 안산세무서장의 압류(갑8)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을14)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 24일

* 확정일자: 2020년 4월 1일

* 배당신고일자: 2023년 6월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 120,000,000원 (배당받지 못한 금액은 매수인 인수)

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 24일

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

등기부등본 상 갑구의 압류 및 가압류, 을구의 주택임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 금액은 1,836,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태(단독, 다가구, 다세대, 아파트)와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

* 인근 노선버스정류장 이용 가능.

* 편의시설

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 용이.

* 교육

* 작동초등학교가 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 취득 시 총 투자금액을 높이는 요인이 됩니다.

* 임차인 보증금 미확인: 조 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 인수해야 할 보증금이 더 있을 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 시 확인이 필요하며, 예상치 못한 추가 비용 발생 리스크가 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도상 주택 호수와 외부 표시에 의한 실제 점유 부분(공부상 102호, 외부 표시 101호)이 상이한 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

* 건물 노후: 1996년 준공되어 약 30년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 계양구 작전동에 위치한 본 물건은 주변 주거 환경 및 교통, 생활 편의시설 접근성은 무난한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 또한, 보증금 미확인 임차인 조 의 존재는 추가적인 위험 요소입니다.

더불어, 공부상의 호수와 실제 점유 호수의 차이, 건물의 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역의 안정적 수요: 작전동 일대의 다세대주택은 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 주변 개발 계획이나 교통망 개선 등이 이루어질 경우, 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 권리 분석 상 인수되는 보증금이 크므로, 본 물건의 실제 낙찰가는 시장 가치 대비 매력적인 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이며, 면적(47.67㎡) 대비 주변 시세(최근 매매가 8,800만원 ~ 13,700만원, 본건과 유사한 면적/연식의 삼오빌라 11,300만원)를 고려할 때 감정가 수준은 합리적으로 보입니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인 김 에게 120,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 또한, 보증금 미확인 임차인의 존재도 리스크로 작용합니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 부담과 추가적인 리스크 요인을 감안하여, 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금 120,000,000원을 제외한, 물건 자체의 가치에 기반하여 산정한 것입니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 '예상 입찰가 + 120,000,000원(인수 보증금)'이 됨을 반드시 유의해야 합니다. 또한, 보증금 미확인 임차인의 보증금 규모에 따라 총 투자 비용은 더 늘어날 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과:

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지 주변에서 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.