나이스옥션 법원경매 공주 2022타경1451 [1] 충청남도 공주시 계룡면 화은리 151-6 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2022타경1451 [1] 충청남도 공주시 계룡면 화은리 151-6 단독주택 경매

• 사건번호: 2022타경1451
• 주소: 충청남도 공주시 계룡면 화은리 151-6
• 감정가: 692,147,500원
• 최저가: 237,406,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

공주지원 경매2계 2022타경1451 | 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 화은리 151-6 | 감정가: 692,147,500원 | 최저가: 237,406,000원 | 용도: 단독주택

1. 공주 지원 2022타경1451 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2022타경1451 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 화은리 151-6

용도: 단독주택

감정가: 692,147,500원

토지면적: 3402.00㎡ (약 1029.10평)

건물면적: 2658.96㎡ (약 804.43평)

건물 제시외면적: 453.94㎡ (약 137.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 일괄매각 대상임. 1, 12, 13번 토지 필지에 대해 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음. 감정평가서상 제시외 건물은 매각에 포함되나, 제시외 수목은 매각에서 제외됨. 사실조회 결과, 목록 6번지상 제시외 관정은 매각에 포함됨. 목록 9번, 12번 소재 컨테이너는 매각에서 제외됨. 목록 3번 건물 중 일부(시멘트블럭조 스레이트지붕 46.8㎡)는 현장에서 소재를 파악할 수 없었음. 목록 5번 건물은 공부상 파이프조이나 현황은 파이프조 및 경량철골구조로 창고로 이용 중임.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 화은리 151-6에 소재하며, 주위는 주거용 시설과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. "신기1통경로당"에서 서측 인근에 위치하고 있어 지역 내에서 어느 정도 인지도가 있을 것으로 판단됩니다. 제반 차량의 접근이 가능하며 간선도로와의 연계성이 있어 차량 이용 시 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매물건은 소유자 겸 채무자인 김OO과 채권자 대OOOOOOO 간의 채권 관계에 의해 임의경매로 진행되고 있습니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 "법정지상권"의 성립 가능성입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용권을 주장할 수 있는 권리로, 낙찰자가 예상치 못한 토지 사용료 부담 또는 건물 철거 문제에 직면할 수 있습니다. 또한, 1, 12, 13번 토지는 농지법상의 규제를 받을 수 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 위험이 있습니다. 제시외 건물, 수목, 관정, 컨테이너 등의 포함 및 제외 여부를 명확히 파악해야 하며, 공부상 내용과 현황의 차이(특히 목록 5번 건물)도 주의 깊게 살펴야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되어, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 공주시 계룡면 화은리 일대는 농업이 주를 이루는 지역으로, 주변에 주거용 시설과 농경지가 혼재하고 있어 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경입니다. 인근 "신기1통경로당"이 위치하여 지역 커뮤니티 시설과의 연계성은 있습니다. 대규모 상권이나 일반적인 도시형 상권과는 거리가 있어, 이 지역에서의 상업적 가치보다는 주거용 또는 농업 관련 부대시설로서의 잠재력을 평가하는 것이 적절합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 단독주택으로 이용 중인 건물과 창고로 이용 중인 건물을 포함하고 있습니다. 총 2,658.96㎡(약 804.43평)의 넓은 건물 면적과 3402.00㎡(약 1029.10평)의 넓은 토지 면적을 가지고 있어, 다수의 독립된 주거 공간이나 대규모 창고, 또는 주거와 연계된 사업 공간으로 활용될 수 있습니다. 주택으로 이용 중인 건물(일련번호 3, 8, 10)은 전기, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 창고(일련번호 5)는 전기 설비가 되어 있습니다. 주변에 마을 경로당이 있는 것으로 보아 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근성은 확보될 것으로 예상되나, 도심과 같은 편의 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 경매물건은 몇 가지 중요한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 법정지상권 성립 여부입니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 건물 소유주에게 토지 사용료를 지급하거나 건물 철거 소송에 휘말릴 수 있습니다. 둘째, 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 1, 12, 13번 토지에 대해 해당 증명서를 발급받지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당하는 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 셋째, 현장 조사 결과 일부 건물(목록 3번, 46.8㎡)의 소재 불명이 확인되었습니다. 넷째, 공부상 내용과 현황의 차이(목록 5번 건물의 용도 및 구조 변경)는 향후 건축물대장 정리 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 다섯째, 제시외 건물, 수목, 관정, 컨테이너 등의 매각 포함/제외 사항을 명확히 인지하지 못할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 마지막으로, 임대 관계가 미상이라는 점은 인수되는 임차인이 있을 경우 보증금 반환 부담이 발생할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 소재지 주변에 특별한 혐오 시설(폐기물 처리장, 소각장, 대규모 축사 단지 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

공주지원 2022타경1451 (1) 물건은 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 농촌 지역에 위치하여 전원생활이나 농업 관련 활동을 하려는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 법정지상권 및 농지취득자격증명 관련 리스크가 매우 크므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 위험 요소를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 또한, 공부상 내용과 현황의 차이, 제시외 물건 처리 방안 등도 상세히 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소를 성공적으로 관리할 수 있다면, 상대적으로 저렴한 비용으로 넓은 토지와 건물을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 넓은 토지와 건축물을 일괄 매각하여 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있다는 점입니다. 특히, 법정지상권 및 농지취득자격증명 관련 리스크를 명확히 이해하고 해결할 수 있다면, 해당 지역 내에서 보기 드문 대규모 부동산을 확보하게 되는 것입니다. 추가적으로, 토지 이용 계획상 생산관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 가능성을 검토해 볼 가치가 있습니다. 다만, 이는 법정지상권 등 기존 권리 관계가 정리된 후에 가능한 시나리오입니다. 현재 상태로는 주거용 및 창고용으로 활용하거나, 농업 관련 시설로 이용하는 것이 현실적인 방안으로 보입니다. 철저한 사전 조사와 위험 관리가 동반된다면, 장기적인 관점에서 가치를 높일 수 있는 물건입니다.

법원 정보

공주지원 경매2계