나이스옥션 법원경매 원주 2023타경257 [1] 강원도 원주시 반곡동 2066-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 반곡동에 소재하는 원주혁신도시 내의 버들중학교 동측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 정비된 주택지대로 원룸형주택, 다가구주택, 단독주택 등이 산재하고 있음.

교통상황

대중교통 무난한 지역임.

형태 및 이용상태

방형으로 북서측 완경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 다가구주택 및 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 남측으로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 혁신도시개발예정지구임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건의 구조로
외벽 : 석재판붙임, 치장벽돌노출쌓기 마감
내벽 : 석재판붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시단창 페어그라스, 샤시 2중창 유리임.

이용상태

1층 : 다가구주택 4가구 및 계단실
2층 : 다가구주택 4가구 및 계단실
3층 : 단독주택 및 계단실

설비내역

위생설비, 급탕 및 급배수설비, 도시가스를 이용하는 가스보일러시설 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

1층 및 2층은 공부상 단독주택이나 다가구주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(ㄱ) 건축물대장상 본 건의 1,2층 및 옥탑층(다가구주택 2가구로 구조변경)은 원상복구 시정명령이 내려진 상태임.
(ㄴ) 본 건 건물의 옥탑층은 건축물대장에 등재되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2:건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며(위반내용: 불법대수선) 원상복구 시정명령이 내려진 상태임. 등기부상 용도는 단독주택이나 건축물대장 및 현황은 다가주주택임.
- 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 원주지원 2023타경257 (1)

• 소재지: 강원도 원주시 반곡동 2066-13

• 토지면적: 282.60㎡ (약 85.5평)

• 건물면적: 352.10㎡ (약 106.5평) (건축물대장상 면적)

• 제시외 건물면적: 245.00㎡ (약 74.1평) - 위반건축물 관련

• 용도: 단독주택 (건축물대장 및 현황: 다가구주택)

• 감정가: 1,147,041,580원 (약 11억 4704만원)

• 경매구분: 부동산임의경매

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 채권자: 대원신용협동조합 (등기부 확인)

1.1. 입지조건

• 위치: 강원도 원주시 반곡동, 원주혁신도시 내, 버들중학교 동측 근거리.

• 주변 환경: 잘 정비된 주택지대로 원룸형주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

• 교통: 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

• 도로: 남측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

• 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

• 본 경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

• 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2017년 7월 25일 접수된 대원신용협동조합 근저당권 (을1)

* 건물 등기부: 2018년 5월 4일 접수된 대원신용협동조합 근저당권 (을1)

• 경매 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

• 채권 총액 (등기부상):

* 토지 채권 총액: 520,000,000원

* 건물 채권 총액: 715,000,000원

* 총 채권액: 1,235,000,000원 (약 12억 3500만원)

• 경매 신청 채권자는 대원신용협동조합입니다.

• 공유자 우선매수 신고: 본 건은 공유자 우선매수 신고가 접수된 상태입니다.

• 특별매각조건: 전세사기 피해자의 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

• 임차인 현황:

* 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

* 건물 등기부상 등록된 주택임차권(최우일, 최연서, 김은아, 김현수)은 모두 말소 처리되어 있어, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* * 최우일: 보증금 45,000,000원. 말소 처리됨.

* * 최연서: 보증금 20,000,000원. 말소 처리됨.

* * 김은아: 보증금 25,000,000원. 말소 처리됨.

* * 김현수: 보증금 60,000,000원. 말소 처리됨.

* 참고: 등기부상 말소된 임차권이라 하더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 권장합니다.

1.3. 상권분석

• 본 물건은 원주혁신도시 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

• 주변에 다수의 원룸 및 다가구 주택이 분포하고 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

• 버들중학교 등 교육 시설이 인근에 있어 학생 및 교직원 등 직주근접 수요도 존재합니다.

• 혁신도시 내 상업 시설 이용이 편리하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 혁신도시 내 대형마트, 병원, 금융기관, 상업 시설 등을 이용하기 편리합니다.

• 교육시설: 버들중학교가 인근에 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 등이 분포하고 있습니다.

• 교통: 시내버스 노선 등이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

• 주변 환경: 비교적 조용하고 정비된 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

• 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 별도의 현장 조사 및 주변 환경 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 위반건축물 및 시정명령: 건축물대장상 위반건축물(불법대수선)로 등재되어 있으며, 원상복구 시정명령이 내려진 상태입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 비용 발생의 위험이 있습니다.

• 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치: 등기부상 용도는 단독주택이나, 건축물대장 및 현황 조사를 통해 다가구주택으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 건축법 등 관련 규제에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 제시외 건물 면적: 건축물대장에 등재되지 않은 245.00㎡ (약 74.1평)의 제시외 건물 면적이 존재하며, 이는 위반건축물 사항과 직접적으로 연관됩니다.

• 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 과정 및 낙찰 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

• 특별매각조건: 전세사기 피해자 우선매수권 행사에 1회 제한이라는 조건이 붙어 있습니다.

• 명도 관련: 등기부상 모든 임차권이 말소되었으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 원주혁신도시의 입지적 장점을 바탕으로 잠재적인 임대 수익 창출이 가능한 다가구 주택입니다.

• 그러나 위반건축물 등재, 시정명령, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물 존재 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

• 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 위반 부분의 정확한 규모 및 복구 가능성, 예상 복구 비용 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

• 총 채권액이 감정가를 초과하고 있어 채권자가 빚을 회수하려는 의지가 강할 것으로 예상되나, 시세 및 물건의 하자 요인을 고려한 합리적인 입찰이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

• 원주혁신도시의 안정적인 주거 수요 및 발전 가능성.

• 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력.

• 버들중학교 등 교육 시설 인접으로 인한 교육 수요 확보.

• 비교적 최근인 2018년 사용 승인된 건물로 신축성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 1,147,041,580원 (약 11억 4704만원)

• 등기부상 총 채권액: 약 12억 3500만원

• 주변 시세 분석 (일반적인 분석 결과 기반):

* 원주혁신도시 내 유사 규모(토지 약 280㎡, 건물 약 350㎡)의 다가구 주택 또는 단독주택 활용 가능 건물의 경우, 상태 및 연식에 따라 9억 원에서 13억 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건은 2018년 사용 승인으로 연식은 비교적 짧으나, 위반 건축물 등재 및 원상복구 시정명령, 건축물대장상 용도와 현황 불일치 등의 중대한 하자가 존재합니다. 이러한 하자 요인은 일반적인 시세 대비 할인 요인이 될 수 있습니다.

* 또한, 제시외 건물 245㎡ (약 74.1평)의 존재는 위반 건축물 면적이 상당함을 시사하며, 이는 철거 또는 원상복구 시 상당한 비용 발생을 의미합니다.

• 종합적인 고려: 감정가, 총 채권액, 유사 물건 시세, 그리고 무엇보다 본 건의 중대한 하자 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상되는 위반 건축물 관련 처리 비용, 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

• 예상 입찰가 범위: 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 (950,000,000원 ~ 1,050,000,000원)

• (참고: 위 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통한 최신 시세 및 물건 상태 분석을 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.