나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경4687 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1271-41 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경4687 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1271-41 연립주택 경매

• 사건번호: 2023타경4687
• 주소: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1271-41
• 용도: 연립주택

의정부지방법원 경매2계 2023타경4687 | 소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1271-41 | 감정가: 3,084,000,000원 | 최저가: 740,468,000원 | 용도: 연립주택

1. 의정부지방법원 2023타경4687 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 1271-41에 소재하는 연립주택입니다.

감정가는 3,084,000,000원이며, 토지 면적은 1515.00㎡ (약 458.34평), 건물 면적은 151014.24㎡ (약 45,682.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 조OO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 군탄리 소재 "드르니교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 자연취락, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 전반적인 교통 상황 역시 무난하다고 볼 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 4층 건물로, 총 55개 호수(기호 2-55)로 이루어져 있습니다.

건물의 사용승인일은 기호 2-17의 경우 2007년 9월 19일, 기호 18-36은 2007년 12월 28일, 기호 37-55는 2008년 2월 27일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태는 연립주택으로, 기호 2-36은 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있으며, 기호 37-55는 방 2개, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

건물 설비 내역으로는 급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비(LPG 가스에 의한 개별 난방) 등을 갖추고 있습니다.

토지는 사다리형 및 부정형의 토지로서 인접 토지와 대체로 평탄하며, 현재 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 군탄리 1271-41 (기호 2-16)은 서측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접해 있으며, 군탄리 1271-40, 1271-42 (기호 17-36)는 남측으로 폭 약 5-6미터 도로에, 군탄리 1271-47 (기호 37-55)은 서측으로 폭 약 4-5미터 도로에 각각 접해 있어 차량 진출입이 가능합니다.

1.4. 권리 분석

본건의 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 주 채권자는 조OO입니다.

본건에는 유치권이 존재하며, 또한 일부 건물(목록 2~17)에 대한 대지권이 미등기 상태입니다. (목록 1은 목록 2~17의 대지권의 목적인 토지입니다.)

주식회사 공간채움, 제주에코테크 주식회사, 김신숙 명의로 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 각 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 경매 참여 시 현장 조사 및 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25㎞), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히 군탄리 1271-47의 경우 준보전산지로도 분류되어 있습니다.

구분 건물 기호 37-55의 대지권 목적 토지인 군탄리 1271-47의 공부상 지목은 "임야"이나, 현재 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

본건 소재지는 "드르니교차로" 인근으로, 주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능이 존재함을 시사합니다.

아직 개발되지 않은 농경지 및 자연취락이 인접해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성도 존재할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 단위의 소규모 상권으로 형성될 가능성이 높습니다.

1.7. 생활 정보

본건은 연립주택으로서 방 3개 또는 2개의 구조를 가지고 있어 일반적인 가구 구성원이 거주하기에 적합합니다.

개별 LPG 난방 시스템을 갖추고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 무난한 편입니다.

철원군 갈말읍은 상대적으로 도심에서 벗어나 있어, 대형 쇼핑몰이나 문화 시설 등은 인근 대도시를 이용해야 할 수 있습니다. 지역 내 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 유치권 신고와 대지권 미등기 문제입니다.

유치권은 낙찰 후에도 인수해야 할 위험이 있으며, 대지권 미등기 또한 건물 소유자들이 토지에 대한 권리를 온전히 주장하지 못하는 상황을 야기할 수 있습니다.

군탄리 1271-47 토지의 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "대"로 이용 중인 점은 추후 토지 관련 세금 문제나 건축, 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

2007년~2008년에 사용 승인된 건물로서, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 55개 호수에 달하는 대규모 건물인 만큼, 관리가 소홀할 경우 건물 가치가 하락할 위험이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건의 강점은 대규모 연립주택 단지로서 잠재적인 주거 공급 가능성과, 차량 및 대중교통 접근이 가능한 입지입니다.

반면, 약점은 유치권 존재 및 성립 여부 불분명, 일부 건물 대지권 미등기, 지목과 현황 불일치 등 복잡하고 해결해야 할 법적 문제들이 산적해 있다는 점입니다.

현재 상태로는 법적 권리 관계가 명확히 정리되지 않아 투자에 상당한 주의가 요구됩니다. 철저한 권리 분석과 법률 검토 없이는 투자를 고려하기 어렵습니다.

1.10. 투자 포인트

입찰 전, 반드시 유치권자들과의 협의를 통해 구체적인 채권액과 소멸 여부를 확인해야 합니다.

또한, 대지권 미등기 문제의 해결 방안과 예상 비용, 소요 시간 등을 면밀히 파악해야 합니다.

현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

만약 복잡한 권리 관계가 성공적으로 정리되고, 토지 이용 현황과의 차이 문제까지 해결된다면, 본건은 상당한 가치를 지닐 수 있습니다. 지역 개발 계획이나 수요 변화에 따라 주거지로서의 가치가 재평가될 가능성도 있습니다. 그러나 이러한 잠재적 가치를 실현하기 위해서는 해결해야 할 과제가 매우 많다는 점을 인지해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계