나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경104667 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 지층비04호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 4호선 "사당역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 지층 비04호로서,

외벽 : 석재마감 및 치장벽돌마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건의 집합건축물대장 전유부상 용도는 사무소이나 현황 주거용인 것으로 조사된 바
재확인 및 유의바람.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치한 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장 전유부상 용도는 사무소이나 현황 주거용인 것으로 조사된 바
재확인 및 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 건물 지2층(공동출입구 및 주차장 등)은 경사지에 위치하여 남동측 접면도로
기준으로 전면이 지상에 노출된 구조인 바 경매 진행시 참조바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경104667 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 지층비04호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 사무소이나, 현황은 주거용으로 조사됨)

감정가: 253,676,500원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.57㎡ (약 5.01평)

토지 지분: 16.57㎡ (약 5.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 31.35㎡ (약 9.49평)

건물 지분: 31.35㎡ (약 9.49평)

건물 제시외 면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 4호선 "사당역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 사당역은 주요 환승역으로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 완경사지에 위치한 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 각각 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)은 해당 지역의 건축물 높이 및 밀도에 제한을 가할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다. 말소기준권리는 을8번 전세권 설정(최병주, 275,000,000원, 2021-08-18)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. 최병주 씨는 2021년 8월 18일 전입신고, 2021년 7월 29일 확정일자를 받았으며, 2024년 5월 27일 배당신고를 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 275,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 이는 낙찰가에서 임차인의 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되거나, 다른 법적 검토 결과에 따른 것일 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 남현동 일대는 사당역 역세권을 중심으로 형성된 복합 상권입니다. 사당역은 2, 4호선 환승역으로 유동인구가 많으며, 주변으로 다양한 소매점, 음식점, 서비스업종 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 지역 주민 및 사당역 이용객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있어, 입지 자체는 안정적인 소비 기반을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

지하철역과의 접근성이 우수하고 주거 밀집 지역과도 인접해 있어, 근린 상가로서의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 상권의 폭발적인 성장보다는 안정적인 수요를 바탕으로 한 운영이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

사당역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 2, 4호선 이용이 가능합니다. 단지 주변으로 마트, 편의점, 세탁소, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

인근에 사당초등학교가 위치하며, 기타 교육 시설 및 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (최OO)

최병주 씨는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 보증금 275,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 상당한 위험 요소입니다. 낙찰가 결정 시 이 부분을 반드시 고려해야 하며, 배당 시뮬레이션을 통해 인수 금액이 확정되는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 용도 불일치

집합건축물대장 상 용도는 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 건물 표제부상 주 용도는 '공동주택'으로 되어 있고, 감정평가서상으로는 '근린상가'로 되어 있어 용도에 대한 혼선이 있습니다. 이는 추후 법적 문제 또는 건축물 위반사항으로 이어질 수 있으므로, 정확한 용도 및 건축물대장상의 현황 일치를 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 지하층 및 제시외 건물

본건은 지하층(지2층)으로, 경사지에 위치하여 남동측 도로 기준으로 전면이 지상에 노출된 구조입니다. 또한, 제시외 건물 8.17㎡(약 2.47평)가 포함되어 있어 이에 대한 명확한 확인과 처리 방안을 강구해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 및 밀도에 제한이 있으며, 과밀억제권역 등 기타 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 사당역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크, 건축물대장상 용도와 현황의 불일치, 지하층이라는 특수성 등 다수의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 임차인 최병주 씨의 보증금 275,000,000원 인수 여부는 낙찰가의 주요 결정 요인이 될 것입니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 배당 시뮬레이션을 통해 인수 금액 및 절차를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 용도 불일치 문제 역시 중요한 검토 사항으로, 실제 주거용으로 사용하고 있다면 추후 법규 위반이나 행정적인 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권의 우수한 입지 및 교통 편리성.

* 주변의 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 주거 지역과의 인접성.

* 근린상가로서의 안정적인 임대 수요 기대 가능성.

* 향후 용도 문제 해소 및 법적 리스크 해결 시 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,676,500원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인(최병주)의 보증금 275,000,000원 인수 가능성, 용도 불일치로 인한 법적 리스크, 제시외 건물 포함 여부, 그리고 향후 명도 및 재활용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 제시된 점을 감안하면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 될 가능성이 있습니다. 그러나 이는 낙찰가가 임차인의 보증금 전액 이상으로 결정될 경우에 해당하며, 보증금 미회수 시에는 낙찰자가 인수하게 되는 점을 유의해야 합니다. 따라서, 본건의 실질적인 가치는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 하며, 투자자는 감정가 대비 희망하는 수익률과 위험 감수 수준을 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.