나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6240 [2] 서울특별시 금천구 가산동 60-69 엘리시아 제지1층 제비105호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 가]
본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""가산중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 공장,
지식산업센터, 오피스텔, 대형쇼핑몰, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는
산업단지 지대로서 제반 주위환경은 보통임.


[기호 나]
본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 남동측 인근에 위치하며 주위
는 공장, 지식산업센터, 대형쇼핑몰, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 산업단지
지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

[기호 가]
본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선
""독산역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


[기호 나]
본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,7호선
""가산디지털단지역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

[기호 가]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 공장 건물 내 제2층 제218호로서

외벽: 강화유리 및 복합판넬마감 등
창호: 샷시 창호 등


[기호 나]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공장(지식산업센터) 건물 내 제지1층 제비105
호로서

외벽: 치장석재붙임 및 복합판넬마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

[기호 가]
공장(지식산업센터)로 이용 중임.


[기호 나]
공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

[기호 가]
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전설비, 화재탐지 및 경보
설비 등이 되어 있음.


[기호 나]
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전설비, 화재탐지 및 경보
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 가]
인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용
중임.


[기호 나]
인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

[기호 가]
본건 북측으로 노폭 약 20m내외, 서측으로 노폭 약 8m내외, 남측으로 노폭 약 8m내외의
포장도로에 각각 접함.


[기호 나]
본건 남동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 가]
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시
제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.
5.1.))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교
육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)


[기호 나]
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 일단의공업용지조성
사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표
면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도
방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2016-05-13)<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

[기호 가]
해당사항 업음.


[기호 나]
해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[기호 가]
임대관계 미상임.


[기호 나]
임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6240 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-69 엘리시아 제지1층 제비105호

용도: 지식산업센터

감정가: 394,000,000원

토지면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

건물면적: 98.58㎡ (약 29.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

특이사항: 공동담보

건물 규모: 15층 건물 내 1층 (지하)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 60-69 엘리시아. 가산디지털단지역 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공장, 지식산업센터, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 산업단지 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 낙찰 후 대부분의 등기된 권리가 소멸됩니다. 채권자인 수협은행이 신청한 임의경매(갑10)의 근저당권(을4, 2020.03.31, 286,800,000원)은 말소기준권리가 될 예정이며, 이에 따라 후순위 권리들은 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 등기부 요약에 '을구 8번 지상권설정'이 언급되어 있으나, 등기부상 '말소' 처리되어 있어 현재는 소멸된 권리로 보입니다. 다만, 물건명세서에 '별도등기 있음'으로 표기되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사빅윅스 (대표 김정환)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업 개시일: 2024-10-11

* 대항력: 없음. 따라서 임차인과 관련하여 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

위치: 가산디지털단지의 핵심 지역에 속해 있어 비즈니스 활동이 활발한 상권입니다.

주변 시설: 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등), 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

산업단지 특성: IT, 제조, 유통 등 다양한 업종의 기업들이 집적되어 있어 산업 생태계가 잘 구축되어 있습니다.

혐오시설 정보: 일반적인 정보 검색 결과, 가산디지털단지 지역 내에서 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 보고되지 않았습니다. 다만, 공장 지대가 포함되어 있어 소음이나 분진 등 산업 활동에 따른 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 1호선 독산역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

편의시설: 단지 내외부에 다양한 근린생활시설, 식당, 은행, 대형 쇼핑몰 등이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 가산중학교가 인근에 위치해 있습니다.

주차: 건물 내 지하 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 동일 채무와 관련된 다른 경매 물건의 진행 상황 및 낙찰 결과에 따라 본 건의 입찰가나 최종 낙찰가에 변동성이 발생할 수 있습니다.

건물 관리 및 유지보수: 2010년 사용승인된 건물로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

공실 위험: 가산디지털단지는 지식산업센터 공급이 많은 지역으로, 경기 상황 및 신규 공급 물량에 따라 공실 발생 시 공실 기간이 길어질 수 있습니다.

층수 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터상으로는 '지상 1층'으로 표기된 부분이 있으나, 소재지 주소에는 '제1층 제비105호' (지하 1층)로 명시되어 있어 실제 층수에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지 내 우수한 입지에 자리한 지식산업센터로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 특수성과 지식산업센터 시장의 경쟁 심화 가능성을 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익을 기대하거나 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 노려볼 수 있는 잠재력 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지의 높은 비즈니스 활동성과 풍부한 배후수요.

지하철 1, 7호선 인접으로 인한 뛰어난 교통 접근성.

임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

대형 쇼핑몰 및 편의시설 밀집으로 인한 높은 생활 편의성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 394,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

본 물건은 인수 보증금이 없어 권리상의 부담은 적으나, 공동담보 물건이므로 동일 채무 관련 다른 경매 물건의 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 가산디지털단지 내 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본 물건의 경우, 시장 상황 및 경매 동향을 고려할 때, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준 (약 3억 1,500만 원 ~ 3억 5,500만 원) 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액은 현재 시점에서의 일반적인 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.