나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128973 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1013 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "우장산역(5호선)" 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "우장산역(5호선)"이
소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층/지하1층 건물 내 1층 제11호 내제1층호 외 5개호로서,
(사용승인일: 1978.07.15)
외벽: 타일붙임 마감 등
내벽: 내부 인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

현황 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 도로폭 약 30M 내외, 북측 및 서측으로 도로폭 약 8M 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(
지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공
항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>.


일련번호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m-35m
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특
례법>.

공부와의 차이

본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 건물과 토지(공유지분)가 별도 등기 되어있으나,
실체는 집합건물 내 구분건물이며, 건축물대장상 "집합건축물대장"으로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 기호(8)은 집합건축물대장상 위반건축물 {주택과-14692(2018.03.29.)호에 의거
위반건축물로 표기[1충 10호 무단증축]}로 등재되어 있으나 원상복구 등에 대상이 될 수 있
는 바, 평가에서 제외 하였으니, 경매 진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.토지는 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128973 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1013

용도: 근린시설

감정가: 856,000,000원

토지면적: 1700.70㎡ (약 514.47평)

토지지분: 21.59889㎡ (약 6.53평)

건물면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

건물지분: 45.52㎡ (약 13.77평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층/지하1층 건물 내 1층 제11호 외 5개호 (사용승인일: 1978.07.15)

일괄매각: 해당

토지 지분매각: 해당

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 우장산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 동측으로 폭 약 30M 내외, 북측 및 서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022.02.28. 주식회사더씨앤케이파트너스 가압류 (갑구 161번, 건물 갑구 7번)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

* 선순위 가등기: 건물 등기부상 을구 6번 (2021.08.02. 양우건설주식회사, 소유권이전청구권가등기, 매매예약)은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 향후 소유권 상실의 위험이 있음을 의미합니다.

* 대항력있는 임차인: 정종우 (전입일자 2016-04-22, 사업자등록일 2015-05-28), 보증금 30,000,000원, 차임 1,750,000원. 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자를 받지 않았습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

기타 권리:

* 토지 등기부상 갑구 157번 (2021.08.02. 양우건설주식회사, 지분전부이전청구권가등기)은 말소되지 않고 인수됩니다.

* 토지 등기부상 갑구 161번 (2022.02.28. 주식회사더씨앤케이파트너스, 가압류)은 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸됩니다.

* 토지 등기부상 갑구 170번 (2024.08.21. 주식회사더씨앤케이파트너스, 강제경매)은 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부상 을구 3번 (2023.07.20. 정종우, 상가건물임차권)은 말소됩니다.

* 건물 등기부상 을구 4번 (2024.01.17. 주식회사광남산업개발, 근저당권매매목록)은 말소됩니다.

공부와의 차이:

본건은 등기사항전부증명서상 건물과 토지가 별도 등기되어 있으나, 실체는 집합건축물로서 건축물대장에 등재되어 있습니다. 이는 집합건물법 시행 전 건축된 건물에서 나타나는 특징으로, 토지 지분면적이 전유부분 면적 비율과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 지하철 5호선 우장산역 인근으로, 아파트 단지와 다세대 주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

역세권이라는 장점을 바탕으로 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있으며, 주변 상업시설 및 주거시설을 대상으로 한 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

지역 내 상권은 성숙 단계에 있으나, 꾸준한 수요가 뒷받침되는 안정적인 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5호선 우장산역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 버스정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동도 용이합니다.

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 불편함이 적은 편입니다.

주변에 주거 밀집 지역이 많아 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 시설과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 건물 및 토지 등기부상에 존재하는 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 경우, 소유권 상실 위험이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 대항력있는 임차인의 보증금 미회수 가능성: 임차인 정 은 대항력이 있으나 확정일자를 받지 않아 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 건물이 집합건물이지만 토지에 대한 대지권 등기가 되어 있지 않아, 건물 소유자로서 토지에 대한 권리 행사에 제약이 따를 수 있으며, 향후 권리 관계 정리 과정에서 추가적인 비용 또는 노력이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 위반건축물 등재: 1층 10호 무단증축으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 이행강제금 부과 또는 관련 비용 발생의 가능성이 있습니다.

* 일괄매각 및 토지 지분매각: 건물 전체와 토지 지분을 함께 매각하는 물건으로, 소유권 관계가 복잡하며, 토지의 공유자들과의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

* 집합건물과 토지 지분 등기 분리: 건물이 집합건물임에도 불구하고 토지가 공유지분으로 별도 등기되어 있고, 토지 지분 면적이 건물 전유 면적 비율과 상이한 점은 향후 건물 관리 및 재건축 등 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 매각 물건의 일부 대지 사용권이 없는 부분에 대한 차임 상당 부당이득금 청구 여지: 신청 채권자의 소송 이력이 있어, 이에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 우장산역 역세권에 위치한 근린생활시설로서 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 인수되는 선순위 가등기, 대항력 있는 임차인의 존재, 대지권 미등기, 위반 건축물 등 다수의 복잡하고 중대한 권리 및 물건 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 가능성은 매수인이 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계가 매우 복잡하고 잠재적 인수 부담이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우장산역 초역세권의 우수한 입지

* 근린생활시설로서의 활용 가치

* 안정적인 주거 배후 수요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 856,000,000원입니다.

하지만, 인수되는 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 위험, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 대지권 미등기, 위반 건축물 등 다수의 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 소유권 상실 위험이 큰 가등기 권리가 존재하므로, 입찰 가격 결정 시 이러한 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었으나, 임차인 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성은 별도로 고려되어야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높으며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사 후 결정이 필요합니다. 본 물건의 특성상 일반적인 경매 컨설팅 가이드라인에 따른 예상 입찰가 산정보다는, 개별적인 위험 분석을 통한 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.