나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128973 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1013 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128973 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1013 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경128973
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1013
• 감정가: 856,000,000원
• 최저가: 438,272,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매6계 2024타경128973 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1013 | 감정가: 856,000,000원 | 최저가: 438,272,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128973 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1013

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 금 856,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 토지 지분매각임)

소유자: 김OOOOOO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1013번지 소재 철근콘크리트조 건물 내 1층 근린생활시설입니다. 사용승인일은 1978년 7월 15일로 비교적 연식이 있는 건물입니다.

건물면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

토지면적 (총면적): 1700.70㎡

토지 지분율: 2159.889 (총 면적 대비 해당 지분)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 우장산역세권

본건은 지하철 5호선 "우장산역" 남서측 인근에 위치하는 우수한 입지입니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 역세권의 배후수요를 갖춘 성숙된 상권입니다. 제반 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

지하철 5호선 우장산역이 인근에 소재하고, 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장도 있어 대중교통 및 차량 접근성이 매우 양호합니다.

본건은 동측으로 폭 약 30M 내외, 북측 및 서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상황 또한 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 및 상업 시설 개발에 용이합니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 관련 규제를 일부 받고 있어, 건축 행위 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리분석 (매각 기본 구조)

본건은 건물과 토지 지분을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

등기상 건물과 토지(공유지분)가 별도 등기되어 있으나, 실체는 집합건물 내 구분건물이며 건축물대장상 집합건축물대장으로 등재되어 있어 소유권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 토지 지분매각: 본건의 토지는 지분 매각(지분율: 2159.889)이므로, 낙찰 후 타 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 매각 등)이 필수적입니다. 공유자 간의 협의가 원활하지 않을 경우 소송(공유물 분할 청구 등) 리스크가 존재합니다.

2. 위반건축물 리스크: 제시목록 기타사항에 따르면, 기호(8)의 경우 집합건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있습니다 (1층 10호 무단증축). 경매 물건 자체는 아니나, 전체 건물에 영향을 줄 수 있는 요소이며, 해당 사항이 본건(11호)과 관련이 있는지 여부를 재차 확인해야 합니다. 만약 본건에 직접적인 위반사항이 없더라도, 집합건물의 관리 및 이행강제금 부과 등에서 간접적인 영향을 미칠 수 있으니 유의해야 합니다.

3. 임대차 관계: 현재 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 현장 방문 및 점유관계 확인을 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석 (근린생활시설)

본건은 5호선 우장산역을 배후로 하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 안정적인 아파트 단지 및 다세대 주택 거주민을 기반으로 한 항아리 상권의 특성을 가지고 있으며, 생활밀착형 업종(음식점, 학원, 사무실 등) 운영에 적합합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 우장산역을 중심으로 한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라는 매우 우수합니다.

다만, 이 지역은 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어, 인접 상가 등으로 인해 소음 등 주거 환경 관련 민원이 발생할 가능성은 상존합니다.

(외부 검색 결과): 현장 주변 지도 서비스 검색 결과, 본건지 인근에 대규모의 특정 혐오시설(폐기물처리장, 화장터 등)은 발견되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. 핵심 역세권 입지: 5호선 우장산역 인근의 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 주거 수요는 장기적인 임대 및 매매 수요를 확보하는 가장 큰 강점입니다.

2. 비교적 넓은 면적: 실사용 면적이 약 13.77평으로 소규모 점포 운영에 충분한 크기입니다.

5.2. 종합 의견

본건은 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 '토지 지분매각'에 따른 공유자 리스크와 '건축물대장상 위반건축물 표기'에 따른 잠재적 이행강제금 및 원상복구 리스크를 명확히 이해하고, 이에 대한 대응 방안을 마련해야 합니다. 특히, 토지 지분 매각의 경우 타 공유자와의 관계 정립이 매각 후의 수익률을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다. 높은 감정가(8.56억원)는 입지적 우수성을 반영한 것으로 보이나, 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계