나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135353 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 975-10 골든하우스 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135353 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 975-10 골든하우스 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경135353
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로44나길 29-8 (화곡동, 골든하우스)
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경135353 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로44나길 29-8 (화곡동, 골든하우스) | 감정가: 2,184,982,400원 | 최저가: 1,747,986,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울남부지방법원 2024타경135353 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135353 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 975-10 골든하우스

용도: 다중주택

감정가: 2,184,982,400원

토지면적: 186.40㎡ (약 56.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 440.82㎡ (약 133.35평)

건물 제시외면적: 40.62㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

특이사항: - 일괄매각

- 제시외 건물 포함

- 건축물대장상 위반건축물 표기(4층 29㎡ 무단증축)

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 다세대주택 건물 용도로 이용 중에 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 6미터, 북서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다. 채권자의 임의경매로 진행되며, 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 예정입니다. 주의사항으로는 건축물대장상 위반건축물 표기가 되어 있으며, 이는 4층 29㎡에 대한 무단 증축 부분입니다. 또한, 공부상 용도와 내부 구조가 상이하며, 옥탑 1층이 등기사항전부증명서상 미표시되어 있으나 일반건축물대장 및 현황상 존재하는 점(11.62㎡)도 확인되었습니다. 4층에는 일반건축물대장에 미등재된 위반건축물(무단증축 29㎡)이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 다양한 형태의 주거 건물과 함께 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다. 특히 강서구청이 인근에 위치하여 행정 및 관련 상업 시설 이용이 편리한 이점을 가집니다. 주변에 형성된 주거 단지는 안정적인 배후 수요를 제공하며, 이는 상가 및 다중주택의 임대 수익과도 직결될 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 상권이 매우 활성화되었다기보다는 주거 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

강서구청이 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 대중교통망이 구축되어 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다. 인근에 다양한 상업시설, 병원, 학교 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 위반건축물 표기 및 등재되지 않은 무단 증축 부분입니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 옥탑 1층의 미등기 건축물도 권리 관계 확인 및 합법화에 추가적인 검토가 필요합니다. 임대관계가 불명확하여 인수되는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 추가적으로, 본건은 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 대한 규제를 받을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 인근에 위치한 다중주택으로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 자랑합니다. 강서구청이라는 주요 행정기관이 근거리에 있어 입지적 가치는 양호한 편입니다. 하지만, 건축물대장상 위반건축물 표기, 무단 증축, 미등재 건축물 등 명확한 하자 사항을 안고 있어 이에 대한 명확한 해결 방안 모색 및 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 낙찰 후 명확한 법규 검토와 보수 공사 계획이 수반되어야 할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

. 입지 : 서울 강서구 화곡동이라는 지리적 이점과 강서구청 인근이라는 부가적인 장점을 가집니다.

. 규모 : 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각받는다는 점에서 향후 활용 가치가 있습니다.

. 잠재력 : 위반건축물 문제를 해결하고 정상화할 경우, 건물의 가치를 재평가할 수 있는 잠재력이 있습니다.

. 투자 대비 : 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 리스크 해소 후에도 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계