나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139904 [2] 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제206호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139904 [2] 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제206호 판매시설 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경139904 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로7길 27, 제2층 제206호 (공항동, 청성스카이) | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 66,048,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2024타경139904 (2)

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139904 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제206호

용도: 판매시설 (현황: 사무실 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 129,000,000원

토지면적 (지분): 16.54㎡ (약 5.00평)

건물면적 (전용): 38.61㎡ (약 11.68평)

특이사항: 인접 호실(205호, 207호)과 벽체 없이 일괄로 사무실로 이용 중이며, 현재 '(가칭)방화지역주택조합 추진위원회' 사무실로 사용되고 있음. (감정평가서 참조)

1.2. 입지조건 및 건물 정보

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '서울송정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

지하철 5호선 '송정역'과 9호선 '공항시장역'이 인근에 소재하고 있어 더블 역세권의 이점을 가지며, 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 이용여건은 매우 양호합니다. 차량 진출입도 가능합니다.

건물 개요:

사용승인일 2018.12.12.인 철근콘크리트구조의 7층 건물 내 제2층입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 매각대상 및 감정가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각입니다. 제시외 건물은 없으므로 권리상의 문제는 단순합니다.

감정가: 감정가 129,000,000원을 기준으로 최저가를 확인해야 하며, 유찰 시 투자 매력이 증가할 수 있습니다.

2.2. 채권/채무 관계

소유자 및 채무자: 방OOO (동일인)

채권자: 주OO

경매구분: 부동산강제경매이므로, 개인 간 채권·채무 관계로 진행된 경매입니다.

2.3. 임대차 관계 및 점유 현황

임대관계: 미상입니다.

현황 점유: 현황은 집합건축물대장상 '소매점'이나, 실제로는 인접 호실(205호, 207호)과 벽체 구분 없이 '사무실'로 일괄 이용 중입니다. 낙찰 후 해당 점유자를 상대로 명도(인도명령)를 진행해야 합니다. 3개 호실이 한 사무실로 이용 중이므로, 명도 과정에서 실제 사용 범위 및 협의 과정이 복잡할 수 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권분석

용도 현황: 집합건축물대장상 '소매점(판매시설)'이지만, 현재는 '사무실'로 이용 중입니다. 따라서 투자자는 향후 용도변경(판매시설->사무실) 가능성 및 주변 상권의 특성을 고려해야 합니다.

주변 환경: 주거지역(단독/다세대)과 학교(송정초) 및 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 전형적인 근린상권의 형태를 띠고 있습니다. 2층 상가 특성상 외부 노출도가 높지 않아 판매시설보다는 사무실 수요가 더 높을 수 있습니다.

잠재 수요: 인근 지역 주거 시설 및 학교 관련 시설, 그리고 공항시장역과 송정역 주변의 유동 인구를 기반으로 한 근린생활시설 수요가 존재합니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설

생활 편의: 지하철역(5호선, 9호선)과 인접하여 서울 전역으로의 접근성이 우수하며, 주거지역 인근으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 기피시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 혐오시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 공항 인근에 위치하여 '중요시설물보호지구', '수평표면구역' 등 공항시설법에 의한 규제가 적용됩니다. 또한, '상대보호구역' 등 학교 환경 보호 관련 규제도 존재합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

용도 및 점유 문제: 본건은 206호 단독 매각이지만, 현황은 205호, 206호, 207호 3개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 205호, 207호의 소유자/점유자와의 관계 정립 및 원상복구(벽체 설치) 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

규제 리스크: '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 개발의 제한이 있으며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등으로 인해 건축 행위에 대한 고도 제한 등 각종 규제가 적용됩니다.

4.2. 종합 의견

본건은 지하철 더블 역세권(송정역, 공항시장역)에 위치하며, 주거지역과 상업시설이 혼재된 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 2,900만 원으로 소액 투자가 가능합니다.

가장 중요한 투자 포인트는 '3개 호실 일괄 사용'에 따른 명도 및 원상복구 리스크입니다. 낙찰 후 이 문제를 어떻게 해결할 것인지(현상 유지 협의, 원상복구 후 개별 임대 등)에 따라 실질적인 투자 수익률이 결정될 것입니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선, 9호선 더블 역세권의 우수한 교통 환경.

소액 투자: 1억 원대 초반의 감정가로 비교적 적은 자본으로 강서구 상업시설에 투자 가능.

용도 변경/활용 가능성: 현재 사무실로 이용 중이며, 주거/업무 수요가 높은 지역 특성상 사무실 또는 소매점 등 다양한 용도로 활용 가능. 다만, 현재의 사무실 임차인(방화지역주택조합 추진위원회)과의 협의를 통해 임대차 관계를 승계하거나, 원상복구 후 개별 호실로 임대하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계