나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139904 [3] 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제207호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139904 [3] 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제207호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경139904 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로7길 27, 제2층 제207호 (공항동, 청성스카이) | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 99,840,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경139904 (3)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제207호입니다.

본 물건은 판매시설 용도의 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

감정가는 195,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 22.25㎡ (약 6.73평)이고, 건물면적은 56.93㎡ (약 17.22평)입니다.

제시외 면적은 토지와 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "서울송정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건은 양호하며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 5호선 "송정역", 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 속한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 상권으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경은 조용하고, 비교적 치안도 양호한 편입니다.

2.3. 혐오 시설 및 주변 환경 특이사항

본 물건은 공항동에 위치하여 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)' 등 공항 시설 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 건축물 높이 제한 등 개발에 일부 영향을 미칠 수 있는 잠재적 제한 요인입니다.

다른 일반적인 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리시설, 화장장 등)에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자(방OOOOOOOOOOOOOO)와 채무자(방OOOOOOOOOOOOOO)가 동일하고 채권자는 주OO입니다.

이는 개인 간의 채무 관계로 인해 진행되는 강제경매로, 등기부상 권리 분석 외에 임차인 유무 등 점유 관계에 대한 심도 깊은 분석이 필요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 사항

본 토지(22-4번지 외 3필지 일단)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다.

주요 제한 사항으로는 앞서 언급된 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역(수평표면)' 외에, '상대보호구역'(학교보건법) 및 '대공방어협조구역' 등이 있어 개발 및 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 물건 현황 및 잠재적 리스크

4.1. 물건 현황 특이사항

본건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평슬래브지붕 7층 건물 내 제2층에 위치하며, 사용승인일은 2018.12.12.로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

본 물건(제207호)은 집합건축물대장상 '소매점'(판매시설)으로 등재되어 있으나, 현황은 제205호, 제206호와 벽체 구분 없이 일괄 '사무실[(가칭)방화지역주택조합 추진위원회]'로 이용 중입니다.

이는 현행 건축물대장상 용도(판매시설)와 현황 용도(사무실)의 불일치 및 호실 간 벽체가 철거된 상태라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 본래 용도(판매시설)로 사용하거나, 원상복구(벽체 설치) 및 합법적인 용도 변경 절차를 거쳐야 할 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 매각대상은 제207호 하나이지만, 실제 현황은 3개 호실이 한 사무실로 사용 중이므로, 명도 과정에서 점유자(방화지역주택조합 추진위원회)와의 복잡한 협상 또는 마찰이 발생할 가능성이 높습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

양호한 교통 여건: 5호선 송정역과 9호선 공항시장역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권 인근 입지입니다.

비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

상업 및 주거 혼재 지역의 안정성: 주거 배후 수요와 근린생활시설 이용 수요를 동시에 흡수할 수 있는 위치입니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 입지 및 교통 여건 측면에서 양호한 점수를 줄 수 있으나, 현재 용도 및 구조의 불일치(판매시설 vs 사무실 통사용, 벽체 철거)라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 이 리스크를 명확히 인지하고, 원상복구 및 명도에 소요될 예상 비용과 시간 등을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 현장 조사를 통해 현재 점유자인 '방화지역주택조합 추진위원회'의 활동 상태 및 명도 저항 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

실수요자보다는 원상복구나 용도 변경에 대한 전문적인 지식과 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계