나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139904 [1] 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제205호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139904 [1] 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제205호 판매시설 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경139904 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로7길 27, 제2층 제205호 (공항동, 청성스카이) | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 66,048,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2024타경139904 (1)

1.1. 물건 개요

본 경매 물건은 서울특별시 강서구 공항동 22-4 청성스카이 제2층 제205호 판매시설입니다.

법적으로는 판매시설(소매점)로 등재되어 있으나, 현재는 인접 호실인 206호, 207호와 벽체 없이 일괄로 연결하여 사무실((가칭)방화지역주택조합 추진위원회)로 이용 중인 상태입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경139904 (1)이며, 감정가는 129,000,000원입니다.

토지면적은 16.54제곱미터(약 5.00평), 건물면적은 38.61제곱미터(약 11.68평)이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

1.2. 입지조건 분석

본 물건은 서울 강서구 공항동 소재 "서울송정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "송정역(지하철5호선)", "공항시장역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

토지는 인접대지와 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 방OO 소유의 물건을 채권자 주OO이 경매를 신청한 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 건물의 사용승인일은 2018.12.12.로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

특이사항 및 주의사항으로, 본 물건은 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재된 개별 호실(제205호)이지만, 현황은 206호, 207호와 벽체 구분 없이 일괄로 '사무실'로 이용 중인 점이 중요합니다. 현황과 공부상의 용도가 다르며, 3개 호실이 한 통으로 사용되는 점을 고려한 명도 및 향후 활용 계획이 필요합니다.

임대차 관계는 미상으로, 입찰 전 현장조사를 통한 점유자 확인이 필수입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건의 공부상 용도는 판매시설(소매점)이나, 현황은 사무실((가칭)방화지역주택조합 추진위원회)로 이용 중입니다.

주위 환경이 단독/다세대 주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임을 감안할 때, 1층을 제외한 2층 판매시설의 상권 활성화는 제한적일 수 있습니다.

현재 사무실 용도로 사용되고 있다는 점은 해당 호실이 소매점보다는 인근 주거지를 기반으로 한 학원, 소형 오피스, 법률사무소 등 근린 생활형 서비스 시설로의 잠재 수요가 있음을 시사합니다.

3개 호실을 통합하여 사용하는 만큼, 매입 후 3개 호실 전체를 재임대하거나, 용도에 맞게 재분할하는 방안을 고려해야 합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 지하철 5호선 송정역과 9호선 공항시장역이 인근에 위치하여 더블 역세권에 근접한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 "서울송정초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 설치되어 있어 건물 이용에 불편함이 없습니다.

인근 도로 폭은 약 8~10m 내외로 차량 접근성이 좋고 주차 환경은 보통 수준으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 가장 큰 리스크는 현황상 인접한 206호, 207호와 벽체 없이 일괄로 사무실로 이용 중이라는 점입니다. 이는 매각 후 명도 시 점유 관계가 복잡할 수 있으며, 3개 호실의 소유자가 다를 경우, 재분할 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

둘째, 본 물건은 공항 인근 지역으로, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 건축물의 높이 및 용도에 제한이 있을 수 있습니다. 투자 전 정확한 건축 규제 확인이 필수입니다.

셋째, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 환경 관련 규제 및 제한 사항이 존재합니다.

넷째, 주변 시설 검색 결과, 직접적인 폐기물 처리시설 등 전통적 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인접에 따른 항공기 소음 및 고도제한 등의 간접적인 환경 리스크는 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 지하철 5호선 및 9호선 역세권에 근접하여 교통 접근성이 양호하고, 준신축급(사용승인일 2018.12.12.) 건물에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가 1억 2천 9백만 원으로 서울 강서구 내 비교적 소액으로 접근 가능한 물건입니다.

현재 '사무실' 용도로 3개 호실이 통합 사용 중인 점은 리스크이자 동시에 기회 요소로 작용할 수 있습니다. 3개 호실 전체를 매입할 경우 단일 호실보다 효율적인 공간 활용이 가능하지만, 본 건만 매입할 경우 경계 복원 및 소유권 행사 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 따라서, 인접 호실의 매각 진행 상황 및 소유 관계를 면밀히 파악한 후 입찰하는 것이 현명해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

첫째, 더블 역세권 인접으로 인한 꾸준한 임차 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 지하철 5호선 및 9호선 이용이 편리하여 김포공항, 여의도, 강남 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

둘째, 비교적 신축 건물에 속하며, 현재 사무실로 이용 중이므로 용도 변경 없이 오피스텔이나 사무실 등으로 재임대가 용이합니다.

셋째, 소액 투자 물건으로, 강서구 공항동 지역 내 근린생활시설에 대한 접근성을 높일 수 있습니다.

넷째, 공항 인근에 따른 개발 제한은 존재하지만, 장기적으로는 Air City 관련 인프라 확충에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수도 있습니다.

다섯째, 벽체가 철거된 상태이므로, 추후 매입자가 원하는 용도에 맞춰 공간 재배치가 비교적 용이합니다. 단, 이는 반드시 합법적인 절차(원상복구 또는 용도/구조 변경 신고)를 따라야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계