나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1443 [1] 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 2 기타복합용건물 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,2 : 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 소재 ""죽청마을"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 양어,양식장이 소재하는 해안지대임.
기호 4 : 전라남도 완도군 완도읍 대야리 소재 ""대야1구마을"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 5 : 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 ""완도농공단지"" 내에 위치하며, 주위는
중소규모의 공장들이 소재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 대체로 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 부정형 평지로 양식장 등의 부지로 이용중임.
기호 4 : 부정형 펑지로 ""전""으로 이용중임.
기호 5 : 부정형 펑지로 창고 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 북동측으로 소폭의 포장도와 접함.
기호 4 : 남측으로 소폭의 포장된 농로와 접함.
기호 5 : 북동측 및 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가대상구역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>임.
기호 2 : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>임.
기호 4 : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
기호 5 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2018-11-22). 중로3류(폭 12m~15m)
(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호 4 토지의 공부상 지목은 ""답""이나 현황 ""전""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로서
외벽 : 외장판넬, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : -
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

관리사 및 기계실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

공부상 죽청리 2, 1-43 양지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 실제는 죽청리 1-43에
소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 구축물(수조)(1-1, 1-2, 3-1) 매각 포함
2. 목록3. 공부상 죽청리 2, 1-43 양지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 실제는 죽청리 1-43에 소재
3. 목록1.2. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경1443 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 2

* 용도: 기타복합용건물

* 감정가: 326,098,920원

* 토지면적: 1970.00㎡ (약 596평)

* 건물면적: 230.82㎡ (약 70평)

* 건물 제시외면적: 1521.00㎡ (약 460평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 공동담보, 중복병합사건

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 소재 "죽청마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 양어, 양식장이 소재하는 해안지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 대체로 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용 상태: 토지는 부정형 평지로 양식장 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 토지는 북동측으로 소폭의 포장 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 27일자 하나은행 근저당권(360,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,416,602,203원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (최국빈, 김영남)

* 근저당권 (하나은행, 제일사료주식회사) - 말소

* 지상권 설정 (하나은행) - 말소

* 가압류 (수협은행, 농협중앙회, 서울보증보험) - 말소

* 임의경매 (하나은행) - 말소

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (김영남)

* 근저당권 (하나은행, 제일사료주식회사) - 말소

* 가압류 (수협은행, 농협중앙회, 서울보증보험) - 말소

* 임의경매 (하나은행) - 말소

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 죽청리는 양어 및 양식장이 발달한 해안 지역의 특성을 보입니다. 또한, 인근에 완도농공단지가 있어 중소규모 공장들이 소재하는 공업지대의 특성도 일부 나타납니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 해안 및 농경 지대가 혼재하며, 완도농공단지가 인접해 있어 공업 시설 또한 존재합니다. 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 언급되어 있으나, 토지 등기부상으로는 하나은행의 지상권 설정이 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 법정지상권의 성립 여부에 대한 최종적인 확인 및 판단이 매우 중요합니다.

* 복합적인 권리관계: 유동화물건, 공동담보, 중복병합사건으로 분류되어 있어 권리관계가 복잡하므로, 낙찰 후 추가적인 정리가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 건물: 공부상 죽청리 2, 1-43 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 실제로는 죽청리 1-43에 소재하는 것으로 확인됩니다.

* 제시외 건물 및 구축물: 수조를 포함한 제시외 건물 및 구축물(1-1, 1-2, 3-1)이 일괄 매각에 포함되나, 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 경계 불명확: 본건 토지(목록 1, 2)는 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 현상변경허가대상구역 및 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 외부 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 특성상 환경 관련 규제가 존재하므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 완도읍 죽청리에 위치한 기타복합용건물입니다. 감정가는 3억 2천만원대이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 해안가 양식장 지역의 특성을 가지며, 복잡한 권리관계, 공부상 차이, 경계 불명확성, 그리고 토지이용계획상의 제약사항 등 다각적인 확인이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 바닷가 인근의 입지적 장점을 활용하여 양식업 또는 관련 시설 운영에 잠재력이 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 별도의 권리 관계 정리 후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계 및 공부상 차이점을 면밀히 분석하여 저가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 이용 가치 평가, 유사 물건의 낙찰가 분석, 그리고 법정지상권 등 특이사항에 대한 명확한 판단이 선행되어야 합니다. 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.