나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51317 [1] 전라남도 목포시 산정동 1270-20 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포연동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(경량철골조 조립식판넬지붕 단층 주택 및 소매점) 1동이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : --

물건 비고

지상에 소재하는 타인(공부상:민희영) 소유 제시외 건물(경량철골조 조립식판넬지붕 단층 주택 및 소매점) 매각 제외
제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 106,411,500원임

AI 물건분석

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포연동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

2.3. 토지형태 및 이용상태

* 세장형 평지로서, 주상용 건부지임.

2.4. 인접도로상태

* 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

## 3.권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권 이전: 김혜미(2013-12-20), 강동완(2015-12-10)

* 근저당: 경기신용보증재단 (2019-07-31, 102,600,000원, 말소기준권리)

* 압류: 목포시 (2019-12-26)

* 임의경매개시결정: 경기신용보증재단 (2025-08-08)

* 등기부채권 총액: 102,600,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 강 (강창균)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 박 (박계옥)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-01-25

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 성립 여부 불분명

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 및 권리는 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계 0원).

## 4.상권분석

* 해당 물건은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거·상가 혼용지대로, 배후 주거지 및 상업 시설과의 연계를 통해 일반적인 상권 형성이 가능함. 목포연동초등학교가 인근에 소재하여 학생 관련 상권의 잠재력도 있을 수 있음.

## 5.생활정보

5.1. 교육시설

* 목포연동초등학교가 인근에 소재하며, 토지이용계획상 상대보호구역에 해당함.

5.2. 주변 편의시설

* 대상물건 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

## 6.잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

* 등기부상 및 물건명세서상 지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 위험 요소임.

6.2. 타인 소유 제시외 건물 존재

* 지상에 타인(공부상: 민희영) 소유의 제시외 건물(경량철골조 조립식판넬지붕 단층 주택 및 소매점)이 소재하며, 해당 건물은 매각에서 제외됨. 이는 토지의 독립적인 활용을 제한할 수 있음.

6.3. 제시외 건물로 인한 가치 제한

* 상기 제시외 건물 소재로 인해 감정평가액이 106,411,500원만큼 제한받았음. 이는 물건의 실질적인 가치 평가에 중요한 고려사항임.

6.4. 특이사항과 임차인 현황의 불일치

* 물건 보고서의 특이사항에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 제공된 임차인 현황 자료에는 대항력 없는 임차인만 확인됨. 이에 대한 명확한 확인 및 조사가 필요함.

## 7.종합의견

* 본건은 목포시 산정동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치한 토지 경매 물건입니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 그러나 토지 위에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 해당 건물로 인해 감정평가액이 상당 부분 제한받고 있는 점 등은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 현재 등기상 인수되는 권리는 없으나, 법정지상권 문제 및 제시외 건물 관련 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

## 8.투자포인트

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따른 토지 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권 관련 리스크를 명확히 해소할 경우, 토지의 잠재적 가치를 활용할 수 있습니다.

## 9.예상입찰가

* 본건의 감정가는 132,968,900원이지만, 제시외 건물로 인한 가격 제한이 106,411,500원에 달하는 점과 법정지상권 등 법률적 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 95,000,000원 내외에서 신중하게 검토해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.