나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51332 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 13층1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 대양동 소재 ‘목포중앙고등확교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건(가)는 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 중 13층 1307호(복도식, 남동향),
본건(나)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 109호(복도식, 남서향),
외벽 : 시멘몰탈위 수성페인트 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건(가, 나) : 아파트.

설비내역

난방시설 및 급위생설비 되어 있으며, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(가, 나)는 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대양동 75-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
대양동 75-18 :도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 9. 3.자 ‘이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2025. 8. 기준 미납관리비가 약 380만 원이 있음. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51332 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 13층1307호

* 용도: 아파트

* 감정가: 65,000,000원 (6천5백만원)

* 토지면적: 32.09㎡ (약 9.7평)

* 건물면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 대양동 소재 ‘목포중앙고등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. (가축사육제한구역, 상대보호구역 포함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 4월 23일자 우리은행 근저당권 (을2) 입니다.

* 말소 예정 권리:

* 우리은행 근저당권 (을2)

* 한국토지주택공사 주택임차권 (을4) - 47,000,000원 (2021년 1월 19일 등기, 말소 예정)

* 낙찰로 인수되는 권리: 원칙적으로 없습니다. (단, 집합건물 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외 별도 기재된 사항은 없습니다.)

* 채무 총액 (경매 개시 결정 기준):

* 서울보증보험 강제경매: 123,911,486원

* 우리은행 임의경매: 192,661,980원

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000원 (차임 10,000원)

* 전입일자: 2020년 11월 6일

* 확정일자: 2016년 9월 22일

* 배당신고일자: 2021년 1월 19일

* 대항력: 없음 (등기부 및 권리분석 상 명시)

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 매각 시 임차인 지위 승계 불가 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하지 않으며, 잔존 보증금을 청구받지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 목포중앙고등학교와 인접하며, 근린상가들이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특징: 아파트 단지 및 주택 밀집 지역으로, 배후수요가 확보된 주거 중심 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층 1307호 (복도식, 남동향)입니다.

* 내부 시설: 난방시설, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 173대 주차 가능하나, 총 세대수(294세대) 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (세대당 약 0.57대)

* 아파트 정보: 근화희망타운1차 아파트로, 1996년 6월 28일 사용승인되었습니다. (총 3개동, 294세대)

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분 면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 토지 지분 면적: 32.09㎡ (약 9.7평)

* (참고: 아파트 공급면적은 일반적으로 전용면적보다 넓게 표기되나, 제공된 정보상 정확한 분양면적은 확인되지 않습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 2025년 8월 기준 약 380만원의 미납관리비가 있습니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 인수 대상 관리비 내역을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 한국토지주택공사(LH) 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 명시되었으며, 매수인에게 임대차 승계 불가 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류 및 법적 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공으로 약 30년 경과된 아파트이므로, 향후 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 아파트 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 대양동에 위치한 근화희망타운아파트 101동 13층 1307호로, 감정가는 6천5백만원입니다. 건물면적 59.76㎡ (약 18.1평) 규모입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리상 부담은 없습니다. 임차인(한국토지주택공사)은 '대항력 없음'으로 명시되었고, 보증금 인수 불가 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담 또한 없을 것으로 보입니다. 다만, 약 380만원의 미납관리비 중 공용부분은 인수될 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 1996년 준공된 아파트로 약 30년의 노후도가 있으나, 최근 실거래가 사례와 비교 시 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 임차인 문제 해소: 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점이 투자 매력도를 높입니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 및 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 시세 조사 후 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

* 입지: 목포시 대양동의 아파트 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 65,000,000원

* 최근 실거래가 (참고):

* 2026년 4월 23일 (5층, 59.76㎡): 59,000,000원

* 2026년 5월 27일 (2층, 59.76㎡): 73,500,000원

* 2026년 6월 25일 (1층, 59.79㎡): 43,000,000원 (저층, 가격 변동성 고려)

* 인수 보증금: 0원

* 미납관리비: 약 3,800,000원 (공용부분 인수 가능성 고려, 실제 인수 금액은 별도 확인 필요)

* 고려사항: 권리상 인수 부담이 없고 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 최근 거래 사례 중 저층 매물이 비교적 낮은 가격에 거래된 점을 종합적으로 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.