나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51325 [1] 전라남도 무안군 무안읍 성동리 862 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 성동리 소재 '무안군청' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근
린생활시설, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 주를 이루는 읍소재지내 주택 및 점포지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 입지하고
있고, 비교적 읍소재지내에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 11개호로서 (건물전체임)
사용승인일 : 2013년 7월 25일,

외벽 : 치장석재 붙임 및 스톤코트 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 인코트 및 벽지 등 인테리어 마감,
바닥 : 장판지 및 타일 등 인테리어 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2) : 일반음식점(상호 : 우미정설렁탕)
기호(3~13) : 다세대주택

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 유사사다리형의 '공동주택(다세대주택)부지'임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 아스팔트 포장의 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 도시계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 기호 2)~13)은 등기사항전부증명서상 '대지권의 목적인 토지(기호 1))'는 등기되어
있으나, 각 구분건물별 '대지권의 표시' 등기는 미등기상태임.

물건 비고

-일괄매각
-각 구분건물별 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 성동리 862번지에 소재한 다세대주택으로, 2025타경51325 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 2013년 7월 25일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 1,083,000,000원입니다. 토지 면적은 331.00㎡ (약 100.0평)이며, 건물 전체 면적은 631.04㎡ (약 191.0평)입니다. 채권자는 유OO이며, 중복 사건, 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인, 공동 담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 무안읍 성동리 소재 '무안군청' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 읍소재지 내 주택 및 상업 지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장 도로와 접해 있습니다. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로1류에 접합되어 있고 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 1월 10일 접수된 우리은행의 근저당(293,280,000원)이며, 이후 설정된 권리들은 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다. 2019년 5월 13일 김행준의 근저당(80,700,000원), 2025년 1월 15일 건축법인녹엔지니어링건축사사무소의 가압류(47,000,000원), 2025년 4월 30일 위지원의 가압류(20,000,000원), 2025년 8월 12일 유수이의 강제경매(40,000,000원, 본건), 2025년 8월 25일 우리은행의 임의경매(2025타경478) 등이 있습니다. 토지 등기부채권 총액은 440,980,000원이며, 집합건물 등기부채권 총액은 147,700,000원입니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 가광순: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-15, 확정일자 2021-12-20, 배당신고일자 2025-11-18, 대항력 없음.

* 김선진: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 김여울: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-07, 확정일자 2020-09-07, 배당신고일자 2025-11-11, 대항력 없음.

* 김일: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-05-14, 확정일자 2024-05-14, 배당신고일자 2025-08-28, 대항력 없음.

* 김지열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-09, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 유수이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-12, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 임태훈: 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2016-10-05, 확정일자 2016-10-05, 배당신고일자 미상, 대항력 있음.

* 정명순: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-18, 확정일자 2022-07-18, 배당신고일자 2025-10-02, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인 임태훈 씨의 보증금 30,000,000원은 배당을 받지 못할 경우 인수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 무안읍 성동리 지역은 읍소재지로서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다. 무안군청 인근에 위치하여 행정기관의 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설 및 점포들이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

무안군청이 가까이 있어 관공서 이용이 편리하며, 읍 소재지 내에 위치하므로 은행, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 수월한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태입니다. 각 구분건물별로 대지권 등기가 되어 있지 않아 대지권의 존재 여부나 정확한 소유 관계가 불확실할 수 있습니다. 입찰 시 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다고는 하나, 추후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 임태훈 씨의 보증금 30,000,000원은 배당받지 못할 경우 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 중복 사건으로 진행되는 점도 절차상 변동 가능성을 시사합니다. 더불어, 부동산 시장 상황 변동 및 주변에 혐오시설 존재 여부는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 무안군청 인근에 위치하여 행정 및 교통, 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 2013년 준공으로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상되나, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 존재는 인수 시 주의 깊은 검토가 필요한 사항입니다. 전체 채권액 대비 감정가가 높지 않은 편이며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 읍소재지 내 위치를 고려할 때, 지역 내 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 무안군청 인근에 위치하여 행정 업무 편의성이 높고, 읍 소재지 내에 있어 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 복잡한 권리 관계 정리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 매매 및 임대 시세, 그리고 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 인수 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵습니다. 다만, 제공된 감정가 1,083,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 대항력 있는 임차인(임태훈, 보증금 30,000,000원) 인수 가능 금액을 고려하고, 대지권 미등기라는 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 예상 적정 입찰가는 약 8억 5천만 원에서 9억 5천만 원 범위 내에서 결정될 것으로 사료됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.