나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5252 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 8층 건물 내 제1층 제107호로서,
외벽: 석재치장 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 새시 창호임.

이용상태

일반음식점으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 스프링클러설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 '근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 35m 내외의 포장도로에 접하고, 북측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동
1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성
및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장(전유부, 갑)상의 용도가 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나,
현황 일반음식점(상호:소림마라)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장(전유부, 갑)상의 용도가 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나, 현황 일반음식점(상호:소림마라)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5252 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 1층 107호

신주소지: 전라남도 나주시 빛가람로 679 (빛가람동)

건물명: 삼보타워 1동 107호

용도 (등기부): 근린상가

용도 (현황): 일반음식점 (상호: 소림마라)

감정가: 450,000,000원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적: 63.14㎡ (약 19.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, '빛가람동행정복지센터' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물 중 제1층 제107호입니다. 외벽은 석재 치장 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태

현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 설비, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

세장형 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태

남측으로는 노폭 35m 내외의 포장도로, 북측으로는 노폭 15m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOOO (본 경매의 신청 채권자는 전북은행입니다. 사건번호 2025타경5252 (1)의 신청 채권자는 전북은행입니다.)

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-12-26

확정일자: 2025-10-22

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

비고: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

* 권리 분석 요약

말소기준권리: 2015-12-07 접수된 전북은행 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인(대항력 없는)은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 인수 보증금 합계

0원

* 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 756,000,000원 (각종 근저당, 압류, 임의경매 채무 총액)

등기 주요 내용:

- 소유권이전, 신탁 등기 말소 (갑3)

- 소유권이전 (갑4)

- 근저당권 (말소기준권리, 을1) - 전북은행, 456,000,000원

- 근저당권 (말소, 을4) - 양문수, 300,000,000원

- 압류 (말소, 갑5) - 전주세무서장

- 임의경매개시결정 (말소, 갑6) - 전북은행, 377,894,268원

- 압류 (말소, 갑7) - 전주시

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 빛가람동은 혁신도시 개발과 함께 성장하고 있는 상업지구입니다. 빛가람동행정복지센터 인근에 위치하여 공공기관 이용객 및 주변 오피스텔, 근린생활시설 입주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 현재 일반음식점으로 활발히 이용 중인 점은 해당 상권 내에서 안정적인 수요가 있음을 시사합니다. 다만, 혁신도시 내 상권의 전반적인 공급량 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '빛가람동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이에 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나, 현황은 '일반음식점(소림마라)'으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 행정적인 제재, 용도 변경에 따른 추가 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (주: 이는 경매 진행 과정에서 명확히 소멸되거나 해결되는 문제가 아닐 수 있으므로, 입찰 전 관련 부서에 확인이 필수입니다.)

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 현재 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (주: 비록 대항력은 없으나, 명도 저항 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

* 0원 차임: 임차인의 차임이 0원으로 기재된 것은 이례적이므로, 임대차 계약의 실제 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시 내 상업지역의 핵심 입지에 위치하며, 건물 상태 및 편의시설이 양호한 편입니다. 현재 성업 중인 일반음식점으로 활용되고 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부상 용도와 실제 이용 용도가 상이하며, 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 철저히 조사하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 수익 창출이 가능한 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 성장 잠재력이 있는 입지

* 안정적인 유동 인구가 예상되는 지역 상권

* 현재 일반음식점으로 영업 중으로 즉시 영업 가능성

* 양호한 건물 구조 및 편의 설비

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본 건의 경우, 임차인 김 의 보증금은 대항력이 없어 인수 보증금에 포함되지 않으며, 인수 보증금 합계가 0원입니다. 따라서 입찰가는 감정가 450,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 고유 가치, 그리고 위에 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.