나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21211 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 8층 804호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경21211 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 송학크레지움캐슬

사용승인일: 2022년 9월 29일

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

층수: 총 19층 중 8층

전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

공급면적: 약 113.96㎡ (약 34.47평)

1.4. 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

총 동수: 4동

총 세대수: 294세대

최고층: 27층

최저층: 2층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본 건물은 동측으로 대로(폭 35m-30m)에 접하며, 서측, 북측, 남측으로는 각각 소로(폭 8m 미만~10m)에 접해 있습니다. 주로 동측 방향으로 출입이 이루어집니다.

* 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류 및 소로2류, 소로3류에 접촉하는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 조사)

주변에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 한국농업기술진흥원이 인근에 위치하고 있어, 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (120,000,000원, 2022-10-18)

* 주택임차권: 박영미 (247,500,000원, 2022-10-28 전입, 2023-11-03 확정, 말소)

* 근저당: 장종수 (2,000,000,000원, 2023-12-19, 말소)

* 가압류: 김영실 (875,191,256원, 2023-12-27, 말소)

* 강제경매 (본건): 주택도시보증공사 (247,500,000원, 2025-08-12, 말소)

총 채권액 합계는 3,242,691,256원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리 인수 여부

본 건의 말소기준권리(을1, 우리은행 근저당 2022-10-18)보다 늦게 설정된 모든 권리(을3 주택임차권, 을2 근저당, 갑2 가압류, 갑3 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 임차인 박 은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 임차인의 보증금액은 명확히 기재되어 있으나, 대항력이 없으므로 입찰 시 큰 위험은 없어 보입니다.

* 다만, "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 기재된 임차인 외에 다른 점유자가 있는지, 또는 임대차 관계의 세부 내용에 대해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 아파트 단지는 주변으로 주거시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다. 신축 아파트 단지로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 편의 및 상업시설

단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 학원 등 생활 편의를 위한 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설은 지도 검색으로 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 이용 시 인근 간선도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시에도 기차역 등이 가까이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 아파트 자체 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 높입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

* 대로3류(폭 35m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있다는 점은 향후 도로 확장 또는 건축 시 일부 제한이 발생할 가능성을 시사합니다. (이해 관계 확인 필요)

* 가축사육제한구역에 해당하나, 아파트 용도상 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

* 보고서 상 '임대관계: 미상'으로 기재된 부분이 있습니다. 현재 파악된 임차인(박 ) 외에 다른 점유자가 있거나, 임대차 관계에 대한 추가적인 정보가 누락되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 조건이라 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 토지 이용 규제 일부와 임대 관계 미확인 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 아파트 (2022년 준공): 신축급 컨디션으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 모두 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담 없음.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

* 입지 및 교통: '한국농업기술진흥원' 인근 주거지로, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2026년 6월 23,500만원, 2026년 7월 25,500만원, 2026년 7월 23,000만원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 23,000만원 ~ 25,500만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(31,000만원) 대비 상대적으로 낮은 가격으로 거래가 이루어지고 있어, 이를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 보증금을 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다.

따라서, 최근 실거래가 평균(약 24,000만원)과 감정가와의 격차를 고려하여, 240,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 시세 및 경쟁 구도를 종합적으로 고려하여, 255,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.