나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21203 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 3층 304호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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* 사건번호: 군산지원 2025타경21203 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층 304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 302,000,000원

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 19층 중 3층

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 근린 생활 시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

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* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 환경은 양호한 편임.

* 동측으로 폭 약 25m의 도로에 접하여 주출입이 가능함.

2.3. 토지 이용 계획

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* 도시지역, 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당함.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접함.

* 가축사육제한구역(전부 제한구역)에 포함됨.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권 보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (말소기준권리, 2022-10-18, 120,000,000원)

* 근저당: 장종수 (2023-12-19, 2,000,000,000원, 말소)

* 가압류: 김영실 (2023-12-27, 875,191,256원, 말소)

* 주택임차권: 박진수 (2024-10-04, 240,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-12, 240,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 3,235,191,256원

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 박

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임은 말소기준권리(을1, 2022-10-18)보다 늦은 2024-10-04에 주택임차권이 등기되었으나, 확정일자(2022-10-20)는 말소기준권리보다 앞서 있어 권리분석상 혼란의 여지가 있으나, 제공된 정보에 '대항력 없음'으로 명시되어 인수되는 보증금은 없음. 배당신고일자 2024-10-04.

3.3. 권리 인수 여부

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* 매각으로 인하여 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

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* 본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있는 위치임.

* 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 보임.

4.2. 잠재적 개발 가능성

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* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

* 주변 '한국농업기술진흥원' 등 공공기관과의 인접성은 안정적인 수요층 확보에 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

* 인근 버스 승강장 및 도로망을 통한 시내 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

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* 주변 학군 정보는 별도 확인 필요.

5.3. 주차 정보

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* 총 주차 대수는 384대(지하 364대, 지상 20대)로 확인됨. (전용 84.95㎡ 면적 고려 시 주차 공간은 충분한 것으로 판단됨).

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 분석상 특이사항

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* 등기부 채권 총액이 3,235,191,256원으로 감정가 및 최근 시세 대비 매우 높아 경매 진행 과정에서 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있음.

* 임차인 박진수 씨의 경우, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없으나, 배당받지 못할 경우 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음. (단, 해당 보증금은 매각으로 소멸되는 것으로 보임).

6.2. 지역 위험 요소

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* 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 관련 법규 준수 필요. (단, 아파트 용도에는 직접적인 영향 없을 가능성 높음).

* 주변 '한국농업기술진흥원' 북측 인근이라는 점은 긍정적이나, 혹시 모를 혐오시설 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함. (현재까지 별도 확인된 혐오시설 없음).

6.3. 시장 변동성

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* 최근 매매 시세가 230,000,000원에서 255,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 이는 감정가(302,000,000원)보다 낮은 수준임. 시장 상황 변화에 따른 주의 필요.

7. 종합 의견

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* 송학크레지움캐슬 아파트 101동 304호는 신축급 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음.

* 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 다만, 과도한 총 채권액과 최근 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 고려해야 할 주요 사항임.

* 전용면적 84.95㎡는 통상적인 아파트 중간 면적으로, 지역 내 수요층이 꾸준할 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

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* 신축급 아파트(2022년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 명확하게 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 깔끔한 편임 (대항력 없는 임차인 명도만 유의).

* 지구단위계획구역 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 적절한 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 시세: 230,000,000원 ~ 255,000,000원.

* 감정가: 302,000,000원.

* 임차인 인수 보증금: 0원.

* 본 물건은 최근 시세와 감정가 간 괴리가 크며, 권리 관계는 소멸되는 권리 위주이나 총 채권액이 과도한 점을 감안해야 합니다.

* 낙찰 가능성을 높이면서도 안정적인 수익을 확보하기 위해서는 최근 실거래가 상단을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 절대적인 금액이 아니며, 현장 조사, 권리 변동 사항, 입찰 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.