나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21207 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 19층 내 제6층 제603호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21207 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

건축연도: 2022년 (2022년 9월 29일 사용승인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적(전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재하며 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 상황은 보통입니다. 본건 동측으로는 폭 25미터 내외의 도로, 서측, 남측, 북측으로는 폭 6~8미터 내외의 도로와 접하며, 동측 도로를 통해 주 출입합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (120,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 임차권, 가압류, 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,242,691,256원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 류다희

전입/확정일자: 2022년 10월 28일

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024년 10월 11일

대항력: 없음

주의사항: 임차인 류다희는 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

총 세대수: 294세대 (4개동)

건축년도: 2022년 9월 (사용승인)

층수: 최고 27층, 최저 2층 (본건 101동은 19층 규모)

주차: 총 384대 (세대당 약 1.3대)

4.2. 시세 및 거래 동향

최근 매매 시세 (2026년 6월-7월 기준, 전용면적 84.95㎡):

* 23,500만원 (6층)

* 25,500만원 (14층)

* 23,000만원 (6층)

평균 시세는 약 23,000만원 ~ 25,500만원 수준입니다.

감정가(308,000,000원) 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 반영이 필요합니다.

4.3. 임대차 동향

최근 전월세 계약 사례:

* 2023년 10월 (12층): 보증금 24,950만원, 월세 0만원

* 2023년 11월 (5층): 보증금 24,750만원, 월세 0만원

* 2026년 6월 (4층): 보증금 2,000만원, 월세 100만원

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 근린생활시설이 있으며, 버스정류장 및 간선도로 접근성이 양호합니다. 한국농업기술진흥원이 가까이 있습니다.

5.2. 건물 상태

2022년 9월 사용승인된 신축 아파트로, 철근콘크리트 구조입니다.

5.3. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 격차

본 물건의 감정가(30,800만원)가 최근 실거래가(23,000만원~25,500만원)보다 높은 편입니다. 낙찰가 결정 시 시세와의 격차를 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 임대사업자 관련 이슈

언론 보도에 따르면, 송학크레지움캐슬 아파트의 임대사업자(호림주택(주))가 경영난을 겪고 있으며, 이로 인해 입주민들의 계약 연장 및 거주 관련 이슈가 발생한 사례가 있습니다. 이는 단지 전체의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 본 경매 물건의 권리 분석상 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 이용은 제한됩니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 깔끔한 상태와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 모든 법적 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 과거 임대사업자 관련 이슈가 있었던 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮고 최신 시설 이용 가능.

* 명확한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 생활 편의성: 마트, 병원 등 근린생활시설 접근성이 양호하며, 교통이 편리함.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세 범위는 약 23,000만원에서 25,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가(30,800만원)와 시세 간의 괴리가 있으므로, 시세 범위 내에서 낙찰받는 것이 중요합니다.

따라서, 최근 최고 실거래가인 25,500만원을 기준으로, 25,000만원 ~ 27,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.