나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21206 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 집합건물[송학크레지움
캐슬 제101동 제5층 제504호]로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 미개발 농경지 등이 혼재하는
신흥개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) - 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제5층 제504호 로서,
외 벽 : 하부석재타일 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동서남북 4면이 도로에 접하고, 동측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),소로2
류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경21206 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 5층 504호

1.3. 건물 정보

건물 용도: 아파트

총 층수: 19층 중 5층

건축물 사용승인일: 2022년 9월 29일 (준공 3년 이내 신축 아파트)

1.4. 면적

토지 지분 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

아파트 단지 총 면적: 34092.85㎡

1.5. 감정가

310,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (전주지방법원 군산지원 강제경매개시결정)

1.9. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치해 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥 개발지대임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

동서남북 4면이 도로에 접하고 있으며, 동측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속함. 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하거나 저촉됨. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1) 근저당권 (우리은행, 120,000,000원, 2022-10-18 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-02

* 확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금액은 확인되나, 대항력이 없어 경매 낙찰 시 해당 임차인의 보증금은 법적으로 인수되지 않음.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 호림주택주식회사, 2022-10-18

* 근저당권 (을1): 우리은행, 120,000,000원, 말소기준권리

* 주택임차권 (을3): 이수정, 247,500,000원, 말소 (전입 2022-11-02, 확정 2022-11-04)

* 근저당권 (을2): 장종수, 2,000,000,000원, 말소

* 가압류 (갑2): 김영실, 875,191,256원, 말소

* 강제경매 (갑3): 주택도시보증공사, 247,500,000원, 말소 (현 경매 사건)

* 총 등기부채권액: 3,242,691,256원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 사례 (2026년 기준)

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

최근 거래가는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에서 형성되어 있음. 본건은 5층으로, 6층 거래가(2억 3천만원)와 유사하거나 그 이하의 시세를 형성할 가능성이 있음.

4.2. 최근 전월세 사례 (2023년~2026년 기준)

* 2023년 8월 3일: 보증금 247,500,000원, 월세 0원 (9층)

* 2023년 11월 24일: 보증금 247,500,000원, 월세 0원 (5층)

* 2026년 6월 23일: 보증금 2,000,000원, 월세 100,000원 (4층)

보증금 2억 4천 7백 5십만원 수준의 전세 계약 사례가 있으며, 이는 본건과 동일한 5층에 대한 계약 사례가 존재함.

4.3. 시세 분석

감정가 3억 1천만원 대비 최근 매매가는 약 7천 5백만원 이상 낮은 수준임. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 또는 감정가 자체의 보수성/공격성 여부에 따라 달라질 수 있음. 본건은 5층으로, 최근 거래 사례들을 고려할 때 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근 콘크리트 구조 평지붕의 19층 건물 중 5층에 위치한 아파트로, 외벽은 석재 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 섀시창임.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 급배수 설비, 전기 설비, 화재 탐지·경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 아파트 단지 정보

* 단지명: 송학크레지움캐슬아파트

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 294세대

* 최고층: 27층, 최저층: 2층

* 주차: 총 20대 (지하 9대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

5.4. 주변 시설

* 북측: 한국농업기술진흥원

* 인근: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 혼재

* 교통: 버스 승강장 인접, 차량 출입 용이

* 지도상 확인 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. 신흥 개발지대로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 거주 관련

전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 2억 4천 7백 5십만원이 존재함. 법적 인수 부담은 없으나, 임차인이 명도를 거부할 경우 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역에 해당하여 추후 관련 법규 변경 여부에 따라 재산권 행사 일부 제한 가능성이 있으나, 아파트 용도상 큰 영향은 없을 것으로 보임.

6.3. 감정가 대비 시세

감정가가 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본건 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있음. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 등기되어 있어 대부분 말소될 예정임. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 잠재적 변수가 될 수 있음. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 시설 노후화가 적고 깔끔한 상태 유지.

* 우수한 입지: 신흥 개발지대에 위치하며, 생활 편의시설 접근성 및 교통이 양호함.

* 법적 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아, 낙찰 후 권리 관계가 깨끗하게 정리될 가능성이 높음.

* 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례, 감정가, 본건의 층수 및 임차인 현황 등을 종합적으로 고려했을 때, 현실적인 시세 반영 및 수익성 확보를 위해 2억 3천 5백만원 ~ 2억 4천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본 물건의 예상 입찰가는 235,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.