나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21216 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 9층 901호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21216 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 채권자)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

건물의 동측으로는 대로에 접해 있으며, 서측, 북측, 남측으로는 각각 소로에 접하고 있습니다. 주로 동측 도로를 통해 단지로 진입합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 대로3류(폭 35m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m미만) 도로에 저촉 및 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

집합건물 등기부상 소유권보존 등기 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022-10-18 접수, 120,000,000원)보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리로는 우리은행 근저당권, 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 주택도시보증공사 강제경매 등이 있습니다.

송윤우 씨의 주택임차권(2024-09-06 등기, 247,500,000원)도 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-10-28

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 인수되는 보증금: 0원

본 경매물건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 약 3,242,691,256원입니다.

말소기준권리:

2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

1.3. 상권분석

주위환경:

아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 생활권으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 시설:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있으며, 인근에 편의시설 및 상업시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조 평지붕으로, 19층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 외벽은 페인트 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 2022년 9월 사용승인을 받은 신축 아파트입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

편의시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 위치합니다.

주차 시설:

해당 아파트 단지는 지하 주차장(364대) 및 지상 주차장(20대, 전기차 충전기 8대 포함)을 포함하여 총 384대의 주차가 가능합니다. (건축물대장 기준, 해당 호실별 할당 주차 수는 별도 확인 필요)

사용승인일:

2022년 9월 29일

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계:

등기부상 채권 총액이 높으나, 대부분 말소 예정 권리입니다. 다만, 채권자들의 실제 경매 진행 의사에 따라 변수가 있을 수 있습니다.

임차인 관련:

임차인 송 씨는 대항력이 없으나, 배당 신고일자(2024-09-06)가 강제경매 개시결정 등기일(2025-08-12)보다 앞서 있어 배당 관련 변수를 고려할 필요가 있습니다. 그러나 현재까지 파악된 정보로는 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획:

대로 및 소로와의 저촉 사항, 가축사육제한구역 등 일부 도시계획상 제한 사항이 존재하나, 일반적인 아파트 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

혐오시설 유무:

주변 지도 검색 및 제공된 정보를 종합적으로 검토한 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주위 환경은 주택가 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 좋은 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 312,000,000원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례를 살펴보면 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점이 특이합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으며, 등기부상 권리 관계도 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 총 채권액이 높은 편이므로 경매 진행 과정에서의 변수를 염두에 두어야 합니다. 신축 아파트라는 점과 명확한 권리 관계를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 높으나 최근 실거래가가 이를 하회하고 있어, 시장가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 우수한 입지: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트들이 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 9층으로 중간층에 해당하므로, 이러한 시세 동향과 물건의 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 235,000,000원에서 245,000,000원 사이로 분석됩니다.

이에 따라, 합리적인 투자 관점에서 240,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.