나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21202 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제3층 제303호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21202 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 305,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.4평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 채권자)

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2022년 09월 29일

1.2. 건축물 현황

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지에 위치한 송학크레지움캐슬 101동 3층 303호 아파트입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조 평지붕이며, 총 19층 건물 중 3층에 해당합니다.

전유부 면적은 84.95㎡ (약 25.7평)이며, 동일 면적의 토지 지분을 소유하고 있습니다.

해당 아파트 단지는 2022년 09월 29일에 사용승인을 받은 신축 아파트이며, 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다.

건물 총 연면적은 50,542.86㎡이며, 101동의 전용면적 합계는 6,495.61㎡로 57세대가 거주 중입니다.

본건 아파트 동(101동)의 층수는 지상 19층, 지하 0층입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

총 주차대수는 384대로, 이 중 364대는 실내 기계식 주차, 20대는 옥외 기계식 주차입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 학곤로16길이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

또한, 2024년 08월 16일부로 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설

본건 주변은 주거 단지와 농업기술진흥원 등 공공시설이 혼재된 지역으로, 일반적으로 혐오시설이나 유해시설이 위치할 가능성은 낮아 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18 접수, 금120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 갑1 (호림주택주식회사, 2022-10-18 접수)

* 근저당권: 을1 (우리은행, 2022-10-18 접수, 금120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 을2 (장종수, 2023-12-19 접수, 금2,000,000,000원)

* 가압류: 갑2 (김영실, 2023-12-27 접수, 금875,191,256원)

* 주택임차권: 을3 (박고운, 2024-09-24 접수, 금240,000,000원) - 전입일자 2022-11-17, 확정일자 2022-11-02

* 강제경매: 갑3 (주택도시보증공사, 2025-08-12 접수, 240,000,000원) - 본건 사건

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 3,235,191,256원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-17

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 법원 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있으며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송학동 일대는 아파트 단지와 단독주택, 그리고 한국농업기술진흥원과 같은 공공시설이 혼재되어 있어 전형적인 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 단지 인근 학곤로16길을 통해 주요 도로로의 진입이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 교육 시설 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 인근에 초, 중학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 주거 환경

송학크레지움캐슬은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 총 294세대가 거주하는 중규모 단지입니다. 19층 높이의 건물들로 구성되어 있으며, 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가 대비 시세

감정가는 305,000,000원이지만, 최근 실거래가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 시세와 격차가 존재합니다. 이는 입찰 시 신중한 가격 결정이 필요함을 시사합니다.

6.2. 낮은 층수

본건은 19층 건물 중 3층에 위치하여, 고층 선호 현상을 고려할 때 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 묶인 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 채무 상황에 따라 전체적인 채권자들의 권리 행사에 영향을 받을 수 있으나, 본건 자체로는 권리 인수 사항은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬 101동 3층 303호는 비교적 신축인 아파트로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정이며, 인수할 권리가 없음.

* 명도 용이: 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 생활 편의시설 및 양호한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.95㎡) 아파트의 거래가는 23,000,000원 ~ 25,500,000원 수준입니다. 본건은 19층 건물 중 3층에 위치하여 상대적으로 저층임을 고려하고, 감정가(305,000,000원)와의 시세 차이를 감안할 때, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위해서는 최근 실거래가 하단 또는 그 이하의 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 대략 22,000,000원 ~ 23,500,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 추이를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.