나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101784 [1] 부산광역시 강서구 송정동 1631-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 송정동 소재 강서소방서 북서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지내 지원시설구역으로서, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있는 등 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약 15M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 국가산업단지(명지,녹산국가산업단지)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
상업구역(2016-01-22)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2013-05-22)<연구
개발특구의 육성에 관한특별법>, <추가기재>하천 및 하천에 인근한 지역인 경우 안전도시과
(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 및 철골콘크리트구조 슬라브지붕 5층건(사용승인일: 2002.08.05)으로서,

·외벽: 인조석 마감 및 복합판넬 마감 등,
·내벽: 인테리어 마감 및 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·1층: 근린생활시설[편의점, 복권판매점], 주차장 등,
·2,3층: 근린생활시설(공실) 등,
·4층,5층: 근린생활시설[고시원, 사무소](공실)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있으며, 기준시점 현재 승강기는 운행 중단된 상태이며, 기타 설비의 정상작동 유무는 경매응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠~㉢이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 당해 토지에 미치는 영향은 별무함.(후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
제시외 건물들은 감정서의 건물개황도를 참고하되 응찰시 확인요망.
감정평가시점 현재 승강기는 운행 중단된 상태이며, 기타 설비의 정상작동 유무는 경매응찰시 재확인 요망.
1층: 근린생활시설[편의점, 복권판매점], 주차장 등, 2,3층: 근린생활시설(공실), 4,5층: 근린생활시설[고시원, 사무소](공실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산서부지원 2025타경101784 (1)

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소재지: 부산광역시 강서구 송정동 1631-5 (신주소: 부산광역시 강서구 녹산산단335로 12-7)

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건물명: 태흥빌딩

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용도: 근린시설 (주용도: 제2종근린생활시설)

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감정가: 2,735,752,400원

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토지면적: 615.20㎡ (약 186.08평)

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건물면적: 1622.00㎡ (약 490.65평)

연면적: 1622.00㎡ (약 490.65평)

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토지 제시외면적: 0.00㎡

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건물 제시외면적: 43.50㎡ (약 13.16평)

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매각대상: 토지/건물 일괄매각

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경매구분: 부동산 임의경매

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채권자: 유아이제삼십육차유동화전문

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사용승인일: 2002년 8월 5일

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1.1. 입지조건

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본건은 부산광역시 강서구 송정동 소재 강서소방서 북서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지 내 지원시설구역으로서 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

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* 도로상태: 본건은 남측으로 약 15M 폭의 도로에 접해 있습니다.

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* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 국가산업단지(명지, 녹산국가산업단지), 지원시설구역, 상업구역, 연구개발특구로 지정되어 있습니다. 추가적으로 하천 인근 지역은 안전도시과에 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

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* 주변시설: 강서소방서, 각종 산업단지 내 지원시설 및 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

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* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

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1.2. 권리분석

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본 물건은 유동화 물건으로 채권 양도 등이 있었을 수 있으며, 등기부 상 말소기준권리는 2019년 9월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (금 2,472,000,000원)입니다.

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등기부 상 압류 및 근저당권 등 다수 권리가 존재하나, 모두 말소될 예정으로 파악됩니다.

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* 토지 등기부 요약

* 소유권 변동: 한국토지공사 → 윤종찬 → 이순미 외 1명 → 주식회사 달라 (공유자전원지분전부이전)

* 주요 권리: 중소기업은행 근저당권 (말소기준권리, 2,472,000,000원), 강서구 및 부산광역시 압류 (말소), 유아이제삼십육차유동화전문 임의경매 (말소)

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* 건물 등기부 요약

* 소유권 변동: 윤종찬 → 이순미 외 1명 → 주식회사 달라 (매매)

* 주요 권리: 중소기업은행 근저당권 (말소기준권리, 2,472,000,000원), 이미옥 주택임차권 (인수, 30,000,000원), 각종 압류 (말소), 유아이제삼십육차유동화전문 임의경매 (말소)

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* 임차인 현황 및 분석

* 김장규: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2019-06-25, 대항력: 있음.

* 서필연: 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2019-07-22, 확정일자 2019-07-22, 배당신고일자 2025-10-22, 대항력: 있음.

* 이미옥: 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2015-03-06, 확정일자 2015-03-06, 배당신고일자 2020-05-19, 대항력: 있음. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 을구 순위 13번 임차권 등기.)

* 주식회사 뺄: 보증금 2,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2019-12-05, 대항력: 없음.

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* 인수되는 권리: 을구 순위 13번 이미옥 임차인의 보증금 30,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 김장규, 서필연 임차인 또한 대항력이 있으므로, 배당 과정 및 결과에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

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1.3. 상권분석

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본 물건은 녹산국가산업단지 인근의 지원시설구역에 위치하여, 산업단지 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설 업종에 적합합니다. 현재 1층에는 편의점, 복권판매점 등이 운영 중이며, 2~3층은 공실, 4~5층은 고시원 및 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 산업단지 내 유동인구와 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

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1.4. 생활정보

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본건 인근에 강서소방서가 위치하며, 산업단지 지원시설구역의 특성상 관공서 및 각종 업무지원 시설 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 가능합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 이미옥 임차인의 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 김장규(1,000,000원) 및 서필연(30,000,000원) 임차인의 보증금 역시 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 양수도 등으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시설물 상태: 감정평가 시점 기준 승강기 운행 중단 상태이며, 기타 설비의 정상 작동 여부는 입찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 43.50㎡(약 13.16평)가 존재하며, 감정서의 건물개황도를 참고하되, 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 하천 인근 지역일 경우 안전 관련 사항을 별도 확인해야 할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산 강서구 녹산산업단지 지원시설구역에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 산업단지의 배후 수요를 기반으로 한 상권 잠재력이 있으며, 감정가는 27억 3천5백여만 원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(특히 이미옥)의 보증금 인수 가능성, 승강기 등 설비의 현황, 제시외 건물 확인 등 추가적인 주의가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 산업단지 지원시설구역 내 위치: 산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 임대 수익 창출 가능성.

* 다양한 용도의 근린생활시설: 1층 근린시설 운영 및 고시원, 사무실 등 활용.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 615.20㎡ 토지 위에 연면적 1622.00㎡ 규모의 건물.

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1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 2,735,752,400원입니다. 대항력 있는 임차인 중 보증금 인수 가능성이 있는 금액은 이미옥(30,000,000원), 서필연(30,000,000원), 김장규(1,000,000원)를 합한 총 61,000,000원입니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다.

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따라서, 2,735,752,400원 (감정가) - 61,000,000원 (총 인수 보증금 추정액) = 2,674,752,400원 을 기준으로, 현장 확인 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 재산정해 볼 수 있습니다. 상기 금액은 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.