나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2799 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 683-3 엄궁2차한신아파트 202동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 '동궁초등학교' 서측 인근에 위치하는‘엄궁2차한신아파트’202동 1층 106호 로서, 주위는 아파트 단지, 단지내상가, 근린생활시설, 임야 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리조 박공지붕 23층 건물(사용승인일: 1999.08.31) 내
202동 9층 901호(전유면적: 73.20㎡) 로서,
·외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
·창호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대 내 지반조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 구비되어 있으며, 본건 북동측으로 노폭 약 25ｍ 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2023-09-06)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 부산광역시 사상구 엄궁동에 소재한 아파트 경매 물건에 대한 정보 분석 및 종합 의견을 담고 있습니다.

1.2. 소재지 및 면적

사건번호: 부산서부지원 2025타경2799 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 683-3, 엄궁2차한신아파트 202동 1층 106호

용도: 아파트

토지 면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

건물 면적: 73.20㎡ (약 22.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 감정가 및 건물 정보

감정가: 176,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 박공지붕 23층 건물 (사용승인일: 1999년 8월 31일)

본건 건물 전용면적: 73.20㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 '동궁초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 임야 및 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 가로망이 잘 구비되어 있으며, 본 건 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2799 (1)

채권자: 한국주택금융공사

경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (2016년 6월 24일 접수, 을8)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: -)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임

임대 관계가 미상이므로, 보증금 액수가 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두고 인수 여부를 포함한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 공유자전원지분전부이전 및 신탁등기 말소 (1999-12-10)

* 소유권 이전 (2016-06-24)

* 국민은행 근저당 (2016-06-24, 말소기준권리)

* 서민금융진흥원 가압류 (2025-08-06)

* 한국주택금융공사 임의경매 개시결정 (2025-08-12, 사건번호: 2025타경2799)

등기부 채권 총액: 141,666,309원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

단지 내 상가 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, '동궁초등학교'와 같은 학교 시설이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 엄궁2차한신아파트

사용승인일: 1999년 8월 31일 (준공 후 약 25년 경과)

총 동수: 11개동

총 세대수: 1016세대

주차 대수: 총 230대 (지상 3대, 지하 227대)

최고 층수: 25층 (본건 202동은 23층)

부대 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

전기차 충전기: 지하 52대 설치

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 층수

1999년 준공되어 약 25년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 본 건은 1층에 위치하여 저층부의 단점을 가질 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 미등록 임차인이나 점유자가 존재할 가능성이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

본 경매 물건의 소재지(202동 1층 106호)와 감정평가서 요약(202동 9층 901호) 및 건축물대장(202동 1106호) 상의 호실 정보가 불일치하는 점이 확인되었습니다. 이는 실제 조사 시 반드시 현장 방문을 통해 정확한 호실을 확인하고, 관련 서류를 면밀히 검토해야 하는 중요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 사상구 엄궁동의 입지 좋은 아파트 경매 물건입니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 갖춰져 있으며, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 노후도, 1층이라는 점, 그리고 무엇보다도 정확한 호실 정보에 대한 불일치 및 임대차 관계 미확인 등은 투자 시 반드시 고려하고 철저히 확인해야 할 리스크 요소입니다. 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 개발 잠재력

부산 사상구 엄궁동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 생활 환경 개선 및 교통망 확충에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 시장 내 가치

최근 매매 사례(2026년 6월, 59.98㎡ 기준 약 1억 3천3백만원)를 고려할 때, 본 건(73.20㎡)의 감정가 1억 7천6백만원은 시장가 대비 약간 높을 수 있으나, 적정 가격 산정을 통해 충분히 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 1억 6천만원대 초중반으로 추정됩니다. 그러나 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 확정, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 1억 6천 8백만원 ~ 1억 7천 2백만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.