나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101763 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 680-2 엄궁동쌍용스윗닷홈 105동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 '동궁초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 학교 및 임야 등으로 형성된 다소 고지대의 주택지대로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건 건물내 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈 위 수성페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 마감
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형의 토지로서, 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101763 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 680-2 엄궁동쌍용스윗닷홈 105동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 182,000,000원

토지면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평) - 전용면적

분양면적: 약 91.33㎡ (약 27.63평) - 105동 평균 면적 추정치

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2005년 11월 24일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 엄궁동에 위치하며, 동궁초등학교 북동측 인근 지역입니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 학교 및 임야 등으로 형성된 다소 고지대의 주택지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 엄궁농산물도매시장, 롯데마트, 엄궁초등학교, 동궁초등학교, 엄궁중학교 등이 인근에 위치합니다.

혐오시설 유무: 인근 엄궁동 141번지 일원에 고철 야적장이 운영 중이며, 침출수 및 비산먼지 발생으로 인한 환경오염 문제가 제기된 바 있습니다. 또한, 건설폐기물 재활용 업체가 인근으로 이전을 추진하면서 분진, 소음 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 이러한 시설들이 본건과 직접적인 연관성이 있는지, 혹은 주거 환경에 미치는 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2016-05-13)

인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 설명이 없어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별히 인수되는 주요 권리는 없어 보입니다.

말소되는 권리:

* 을2: 우리은행 근저당권 (2016-05-13)

* 을7: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권 (2023-04-24)

* 갑8: 근로복지공단 가압류 (2024-06-12)

* 갑9: 롯데카드 가압류 (2024-08-21)

* 갑10: 신용보증기금 가압류 (2024-08-27)

* 갑11: 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매 (2025-08-11)

* 갑12: 국민건강보험공단 압류 (2025-10-21)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대차 관계 및 보증금이 미상인 경우, 실제 점유 여부와 대항력 있는 임차인이 존재하는지 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 엄궁동 지역은 주거 밀집 지역으로, 비교적 평온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

최근 매매가 분석:

* 2026년 3월 5일: 20,300만원 (25층)

* 2026년 4월 30일: 20,500만원 (10층)

* 2026년 6월 6일: 18,000만원 (13층)

평균 시세: 최근 3개월간 평균 매매가는 약 19,933만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

단지 규모 및 정보: 엄궁동쌍용스윗닷홈 아파트는 2005년 11월에 사용 승인되었으며, 총 8개동 607세대로 이루어져 있습니다.

관리사무소 연락처: 051-312-9407

세대당 주차 대수: 총 195대 주차 가능 (세대당 약 0.32대)

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다.

유동화 물건 특수성: '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 특수성이 존재할 수 있으며, 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

인근 환경 문제: 인근 고철 야적장 및 건설폐기물 재활용 업체 운영으로 인한 환경오염 및 소음, 분진 관련 민원 발생 사례가 있어, 해당 영향권에 포함되는지 여부를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 사상구 엄궁동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 다수의 권리가 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 관계 미상 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 기재 등은 추가적인 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다. 또한, 인근 환경 관련 이슈는 장기적인 주거 만족도에 영향을 줄 수 있으므로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 시세 변동을 고려할 때, 13층 매물이 18,000만원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 본건은 2층으로 층수 차이를 감안해야 하나, 제시된 최근 실거래가 범위를 참고하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최근 매매가 범위: 180,000,000원 ~ 20,500,000원 (13층 ~ 10층)

본 건은 2층임을 감안할 때, 13층 거래가(18,000만원)를 기준으로 하되, 층간 이점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인 인수 부담이 없다고 가정 시, 예상 입찰가는 17,500만원 ~ 18,500만원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.