나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2904 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 323-48 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 당리회관 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모공장, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공업용 건부지 입니다.

인접 도로상태

서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 기반시설부담구역(2013-01-23) , 지구단위계획구역(강서) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1)

제시목록 외의 물건

본건 지상건물 내부에 제시 외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 소재하나 이는 부속건물로서 토지의 사용 및 수익에 영향 무할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다,
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골조(현황: 샌드위치 판넬)지붕 단층건으로
(2016.04.15 사용승인)

벽 체: 하부 약 10M 조적위 샌드위치판넬 마감,
천 장: 철골트러스위 판넬마감,
바 닥: 에폭시 마감,
주기둥: H-Beam(400×200mm 등)
층 고: 최고높이 약 9.35m
창 호: 하이샷시창 입니다.

이용상태

제조업소 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 내부에 제시 외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 소재하나 이는 부합물 및 종물로 판단되어 별도 감정평가 하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함.
목록 2. 건물 제조업소로 이용중이고 건물 외벽 간판에 '탑엔케이코리아'라고 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경2904 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 323-48 (신주소: 부산광역시 강서구 공항로1409번길 61-5)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 실제 이용: 제조업소)

* 감정평가액: 1,171,617,480원

* 토지 정보:

* 총 면적: 381.00㎡ (약 115.25평)

* 토지 지분: 381㎡

* 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 정보:

* 총 면적: 221.48㎡ (약 67.04평)

* 건물 지분: 221.48㎡

* 제시외 건물 면적: 78.50㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 일반철골구조, 샌드위치판넬 지붕, 단층 건물

* 사용 승인일: 2016년 4월 12일 (건축물대장상 사용승인일: 2016-04-12, 최초 허가일: 2015-03-12)

* 현재 이용 상태: 제조업소로 이용 중이며, 건물 외벽 간판에 '탑엔케이코리아'라고 표시되어 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1).

* 공장 및 광업 재단 저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함 여부: 포함 (감정평가서 참조).

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 당리회관 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 단독 주택 및 농경지로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 형태 및 이용 상태: 사다리형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 30일 접수된 대구은행 근저당권 (을4)임. 모든 가압류 및 임의경매는 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019.10.29, 대항력: 있음.

* 임차인: 김 , 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2018.04.16, 대항력: 있음.

* 임차인: 주 , 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.05.07, 대항력: 없음.

* 임차인: 최 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021.10.06, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (상기 임차인 중 대항력이 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됨)

* 기타 권리 사항: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요가 언급되었으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

* 주변 업종 분포: 소규모 공장, 단독 주택, 농경지 등이 혼재된 지역 특성을 보임.

* 사업체 정보: 건물 외벽 간판상 '탑엔케이코리아'라는 상호가 확인됨. 현재 제조업소로 이용 중임.

* 주변 시설 분석:

* 본 물건이 위치한 부산 강서구 대저1동은 산업 단지 및 물류 시설이 밀집한 지역으로, 대규모 공장, 창고, 물류센터 등이 다수 분포하고 있음.

* 인근에 김해국제공항 및 부산신항만과 가까워 물류 및 운송 관련 산업에 유리한 입지 조건을 가짐.

* 주변에 대규모 혐오 시설(쓰레기 소각장, 대규모 폐수 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 산업 지역의 특성상 공해 또는 소음 발생 가능성은 존재할 수 있음.

* 비교적 최근에 신주소가 부여된 것으로 보아, 지역 개발이 진행되거나 계획된 지역일 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 주로 산업 시설 및 농경지로 둘러싸여 있어, 일반적인 주거 생활 편의 시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설에 더 가까운 입지임.

* 인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내로의 접근은 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 금융기관의 채권 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 관련 절차 및 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동 담보로 제공된 경우, 타 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없음.

* 대항력 있는 임차인: 김성구, 김인순 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 인수되지 않는 것으로 처리될 가능성이 높음. 다만, 임대차 관계의 종결 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 기계 및 기구 포함: 공장 및 광업 재단 저당법에 따른 기계 및 기구가 포함되어 있어, 이에 대한 소유권, 감정가, 별도 매각 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

* 토지거래허가구역: 2027년 3월 1일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 토지 및 건물의 일괄 매각 경매 물건입니다. 제2종근린생활시설로 건축되었으나 현재 제조업소로 이용되고 있으며, 주변은 소규모 공장, 단독 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 통행 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 처리되어 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 공항 및 신항만과 인접하여 물류 및 산업 활동에 이점이 있을 수 있습니다. 하지만 토지거래허가구역이라는 점과 공장 및 광업 재단 저당법에 따른 기계 및 기구가 포함되어 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정임.

* 인수 보증금이 없어 명도 관련 재정적 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 공항 및 신항만 인접이라는 지리적 이점을 활용한 산업 활동(제조업, 물류 등)에 적합한 입지.

* 제시외 건물 포함으로 인한 추가 공간 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액 1,171,617,480원을 기준으로, 본 물건의 특성과 잠재적 리스크, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 공장 및 광업 재단 저당법 관련 기계 포함, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 검토가 필요합니다. 예상 입찰가는 해당 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.