나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2843 [1] 부산광역시 북구 구포동 782-25 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""부산광역시교육청학생예술문화회관""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(구명역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제505호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 ""공동주택""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024.02.07).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

현칭 삼현아파트 505호임.
지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2843 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 782-25, 5층 505호 (현칭 삼현아파트 505호)

용도: 아파트

감정가: 71,800,000원

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

토지지분: 40.0008㎡ (약 12.10평)

건물면적: 73.80㎡ (약 22.32평) - 전용면적 추정

분양면적: 정보 없음 (전체 건물 총 면적 1,517.4㎡)

건물지분: 52.71534㎡ (약 15.95평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치하며, '부산광역시교육청학생예술문화회관' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 구명역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 지분 매각 물건으로, 해당 부동산의 일부 지분에 대한 경매입니다.

공유자우선매수신고가 있었으며, 공유자 우선매수는 1회에 한하여 가능합니다.

채권자는 김OO이며, 강제경매로 진행되고 있습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이나, 등기부 요약상 '상록수제일차유동화전문'의 2017년 3월 22일자 6번 강경희지분가압류(말소 예정)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황수근

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 10월 11일

* 대항력: 있음

* 비고:

비록 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인 황수근은 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있어, 매수인(낙찰자)은 이 임차인의 점유를 그대로 인수해야 합니다. 이는 실제 인수해야 할 금전적 부담은 없을 수 있으나, 임차인의 명도 진행 시 법적 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동은 가능합니다.

인근에 부산광역시교육청학생예술문화회관이 위치하여 지역 내 문화 및 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

제공된 정보와 검색 결과상, 본건 주변으로 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경은 비교적 양호한 편으로 판단됩니다. (추후 현장 조사 시 재확인 필요)

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 편이며, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 주변 상권 및 구명역을 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

부산광역시교육청학생예술문화회관과 같은 문화 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건이므로, 본 건 외 다른 지분 소유자들과의 관계 설정 및 향후 관리, 처분 과정에서 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 시 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(황수근)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 법적 대항력을 가지고 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

물건이 위치한 삼현아파트의 건축 연도(1984년)가 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구의 아파트 지분 매각 물건으로, 구명역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 교육/문화 시설 접근성이 좋습니다.

그러나 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권, 그리고 대항력 있는 임차인(0원 보증금/차임)의 존재로 인해 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

낙찰 후에도 소유권 행사 및 점유 사용에 있어 복잡한 절차와 이해관계 조율이 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

교통 및 생활 인프라가 갖춰진 지역에 위치합니다.

지분 매각 물건을 명확히 이해하고, 관련 법규 및 위험 요소를 철저히 분석하여 관리할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 71,800,000원을 기준으로 하되, 본건의 지분 매각이라는 특성과 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다양한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수 보증금은 0원이므로 별도의 인수 금액은 없습니다.

따라서, 실제 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 정확한 가치 평가, 권리관계 분석 결과, 그리고 투자자 본인의 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정되어야 합니다.

(참고: 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.